別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 さいたま西 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   さいたま西 -2 埼玉県 埼玉第２ 氏名  不動産鑑定士　河村　茂明   TEL.

鑑定評価額 38,700,000 円  １㎡当たりの価格 43,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 さいたま市西区大字二ツ宮字後谷７５８番１ ②地積 　(㎡) 893   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） (60,160) 1.2:1 住宅 Ｗ1 農地の中に一般住宅 、農家住宅が多い住 宅地域 北東4m市道 水道、下水 指扇 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   115 ｍ、西    50 ｍ、南    90 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街化調整区域内の住宅地域 。 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 指扇駅南東方 2.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 農地、空地が多い中、農家住宅や一般住宅等が見られる住宅地域である。市街化調整区域に存するため開発が制 限されており、当面は現状を維持しつつ推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西区の市街化調整区域内の宅地である。画地規模の大きい土地の需要は事業用地としての法人若しくは 区画転売目的の不動産事業者等が中心である。また、２００㎡前後の小規模な土地は地縁的な繋がりのある個人が中心 である。調整区域内の土地は規制が多く、何れにおいても取引は限定的であり、地価は弱含みの状況が続いている。こ の状況で地積が大きく総額が嵩む農家住宅の取引は極めて少なく、需要の中心価格帯を見出すのは難しい状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は農家住宅が多く存する市街化調整区域の住宅地域である。周辺にアパート等の収益物件は見られず、賃貸物 件の想定が非現実的なため、収益価格の適用は見送った。一方、比準価格は同一需給圏内の取引事例を採用し、規模格 差等を適切に補修正を行った上で試算した。居住の快適性を重視する住宅地域において、この価格の規範性は高い。よ って、比準価格を標準として価格形成要因の変動及び前年価格との均衡にも留意し鑑定評価額を上記のとおりとした。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、新型コロナによる厳しい状況が徐々 に緩和される中で、持ち直しの動きがみられ る。なお、変異株等の経済への影響を注視す る必要がある。 市街化区域では建売分譲等により地域内外か らの需要が高まる一方、相対的に調整区域で は需要が少なく流動性の低下が認められる。 農家住宅として標準的な画地規模である。近 年、調整区域内に一般住宅の建設が進み小規 模宅地も見受けられるが、現状では個別的要 因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％