別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大泉 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大泉 -7 群馬県 群馬第３ 氏名  不動産鑑定士　長壁　治   TEL.

鑑定評価額 7,060,000 円  １㎡当たりの価格 24,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 邑楽郡大泉町大字寄木戸字天神久保１０６８番３ ②地積 　(㎡) 294   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の住宅地域 北5m町道 水道 西小泉 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西     0 ｍ、南   650 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 街区の整然性に劣り、空地等 も見られる郊外の住宅地域 街 路 基準方位北　　　５ ｍ町道 交通 施設 西小泉駅南西方 2.5km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の住宅地域で土地利用に変化がないことから、現状維持傾向が続くと予測する。近傍には近年の台風による 水害地区もあり需要はやや弱く、またコロナ禍による景気低迷等から地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大泉町及び周辺市町の一般住宅地域。需要者は大泉町居住者又は勤務者が大半を占め、同一需給圏外から の転入者は少ない。最寄り駅、中心地等への接近性あるいは区画整然性等において劣位にあり、近傍には水害地区もあ ることから、需要は弱含みである。土地は６００～８００万円程度、新築の戸建住宅は２０００万円程度の物件が需要 の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には共同住宅等は散見されるが、自用の戸建住宅が中心であり、画地規模もやや小さいため経済的に合理性を有す る共同住宅の想定ができず、収益還元法は適用できなかった。比準価格は、同一需給圏内の類似地域における自用目的 の比較可能な多くの取引事例から求めたもので、説得力を有するものと思料する。よって、実証性の高い取引事例によ り求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大泉 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,300 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [102.0] 100 [135.8] [100.0] 100 24,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 太田市のベッドタウンで、人口は横ばい傾向 。同市の基幹産業の業績動向により土地需要 は影響を受けている。景気はコロナ禍により 厳しい状況続く。 格別の変動要因はないが、郊外の、街区の整 然性に劣る地域で、近傍には水害地区もあり 、需要は弱含み。 個別的要因に特に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％