鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大泉 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３３５ -22042	邑楽郡大泉町		更地	（　）	ほぼ正方形	南5m町道、東6m、角地		商業 (90,300)
b	３３６ -22032	邑楽郡大泉町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、北西7m、二方路		１中専 (70,200)
c	３３６ -22010	邑楽郡大泉町		更地	（　）	ほぼ長方形	北西6m町道、北東6m、角地		１中専 (70,200)
d	３３０ -22020	邑楽郡大泉町		建付地	（　）	長方形	南西12m町道、南東6m、角地		１中専 (70,200)
e	３４０ -22026	邑楽郡大泉町		建付地	（　）	長方形	南西6m町道、中間画地		１中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 35,590	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 108.2]	32,827	100 [ 104.9]	31,294	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	32,200
b	(　 ) 34,733	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	32,948	100 [ 100.4]	32,817		33,800
c	(　 ) 33,018	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	32,273	100 [ 104.1]	31,002		31,900
d	(　 ) 33,990	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	32,835	100 [ 105.3]	31,182		32,100
e	(　 ) 35,479	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	34,714	100 [ 106.8]	32,504		33,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 +9.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +9.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 +13.0
e	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 32,400 円／㎡]

大泉 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,501,827	465,809	2,036,018	1,882,400	153,618	（　0.9711） 149,178	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	3,044,449 円　　　　（　 9,980 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大泉 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	79.49	ＬＳ2	158.98
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	305 ㎡	15.0 m x 19.5 m	前面道路：町道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積約４０㎡のディンクス向けタイプを想定。地域の利用状況から平面駐車場を配置したため使用容積率は低い。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	79.49	100.0	79.49	1,333	105,960	1.0	105,960
							1.0	105,960
2～ 2	居宅	79.49	100.0	79.49	1,400	111,286	1.0	111,286
							1.0	111,286
～

～

～

計		158.98	100.0	158.98		217,246		217,246
								217,246

⑨年額支払賃料	217,246 円　×　12ヶ月　＝　 2,606,952 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 158.98 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,606,952 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 208,556 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,398,396 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	217,246 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,999 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 217,246 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 101,432 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,501,827 円　　　　（　 8,203 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３３６（賃）　　　　-2207	1,493 ( 1,492)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	1,451	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,390 円/㎡　月額支払賃料（　 1,333 円/㎡）　基準階 1 F B
b	３３６（賃）　　　　-2208	977 ( 976)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	1,011
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大泉 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	104,000 円	26,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	78,209 円	2,606,952　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 23,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 208,000 円	26,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	26,000 円	26,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,000 円	26,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 465,809 円　（　　　　　　 1,527 円／㎡）　　（経費率　　 18.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,000,000 円	設計監理料率　 159,000 円／㎡　×　 158.98 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0724	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 50 ％　＋　0.0796 × 35 ％　＋ 0.0957 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,882,400 円（　　　　　 6,172 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,501,827 円
②総費用	465,809 円
③純収益　①－②	2,036,018 円
④建物等に帰属する純収益	1,882,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	153,618 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	149,178 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 489 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,044,449 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,980 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
大泉 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大泉 -4

群馬県

群馬第３

氏名

不動産鑑定士　長壁　治

TEL.

鑑定評価額

9,910,000 円

１㎡当たりの価格

32,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	邑楽郡大泉町西小泉４丁目２５８１番４外｢西小泉４－１３－１９｣				②地積　(㎡)	305 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域	南6m町道	水道、下水	西小泉 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 200 ｍ、南 50 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

最寄駅に近い県道背後の区画
整然とした住宅地域

街

路

基準方位北　　　６
ｍ町道

交通

施設

西小泉駅東方

300m

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

最寄駅に近い区画整然とした住宅地域で、土地利用に変化はなく、また格別の変動要因もないことから現状維持
傾向が続き、地価は下げ止まりの感があったが、コロナ禍による景気低迷から下落傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 32,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 13,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は大泉町及び周辺市町の一般住宅地域。需要者は大泉町居住者又は勤務者が大半を占め、同一需給圏外から
の転入者は少ない。最寄り駅、中心地等への接近性あるいは区画整然性等から住環境は良好であるが、当該地域はやや
老朽化の感があり、周辺の新興住宅地との競合から需要はやや弱含みである。土地は８００～９００万円程度、新築の
戸建住宅は２２００～２３００万円程度の物件が需要の中心。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺には共同住宅も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないこと、また当該地域が収益性よりも居
住の快適性を選択の指標とする住宅地域にあることから、収益価格は低位に試算された。よって、戸建住宅を中心とす
る住宅地域であるので、実証性の高い自用の取引事例により求めた比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめ、代表
標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大泉 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 33,300 円／㎡

[ 99.7]
100

100
[102.0]

100
[103.0]

[103.0]
100

32,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     32,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

太田市のベッドタウンで、人口は横ばい傾向
。同市の基幹産業の業績動向により土地需要
は影響を受けている。景気はコロナ禍により
厳しい状況続く。

戸建住宅が建ち並ぶ居住環境や生活利便性の
高い住宅地域であるが、格別の変動要因はな
く、新興住宅地との競合等から、需要はやや
弱含み。

個別的要因に特に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

大泉 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３３０ -22020	邑楽郡大泉町		建付地	（　）	長方形	南西12m町道、南東6m、角地		１中専 (70,200)
b	３３５ -22042	邑楽郡大泉町		更地	（　）	ほぼ正方形	南5m町道、東6m、角地		商業 (90,300)
c	３３６ -22010	邑楽郡大泉町		更地	（　）	ほぼ長方形	北西6m町道、北東6m、角地		１中専 (70,200)
d	３３６ -22032	邑楽郡大泉町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、北西7m、二方路		１中専 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 33,990	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	32,835	100 [ 103.4]	31,755	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	32,700
b	(　 ) 35,590	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 108.2]	32,827	100 [ 104.9]	31,294		32,200
c	(　 ) 33,018	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	32,273	100 [ 103.1]	31,303		32,200
d	(　 ) 34,733	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	32,948	100 [ 102.4]	32,176		33,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 32,500 円／㎡]

大泉 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,426,709	418,303	2,008,406	1,803,180	205,226	（　0.9711） 199,295	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	4,067,245 円　　　　（　 13,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大泉 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	79.49	ＬＳ2	158.98
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	305 ㎡	15.0 m x 19.5 m	前面道路：町道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ。平均専有面積約４０㎡。駐車場確保のため使用容積率は小さい。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	79.49	100.0	79.49	1,294	102,860	1.0	102,860
							1.0	102,860
2～ 2	居宅	79.49	100.0	79.49	1,320	104,927	1.0	104,927
							1.0	104,927
～

～

～

計		158.98	100.0	158.98		207,787		207,787
								207,787

⑨年額支払賃料	207,787 円　×　12ヶ月　＝　 2,493,444 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 158.98 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,493,444 円　　×　　 6.7 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 167,061 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,326,383 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	207,787 円　×　　 93.3 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,939 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 207,787 円　×　　 93.3 ％　　×　　　 0.5075　＝　 98,387 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,426,709 円　　　　（　 7,956 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３３０（賃）　　　　-2206	1,387 ( 1,386)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,388	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,350 円/㎡　月額支払賃料（　 1,294 円/㎡）　基準階 1 F B
b	３３０（賃）　　　　-2207	1,255 ( 1,253)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,320
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大泉 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	73,800 円	24,600,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	74,803 円	2,493,444　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 23,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 196,800 円	24,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	24,600 円	24,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,600 円	24,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 418,303 円　（　　　　　　 1,371 円／㎡）　　（経費率　　 17.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,600,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 158.98 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0733	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 45 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0957 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,803,180 円（　　　　　 5,912 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,426,709 円
②総費用	418,303 円
③純収益　①－②	2,008,406 円
④建物等に帰属する純収益	1,803,180 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	205,226 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	199,295 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 653 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,067,245 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,300 円／㎡）