別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大泉 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大泉 -2 群馬県 群馬第３ 氏名  不動産鑑定士　吉澤　雅己   TEL.

鑑定評価額 6,500,000 円  １㎡当たりの価格 26,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 邑楽郡大泉町大字古海字番場２１４５番 ②地積 　(㎡) 250   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い郊外の新興住宅地 域 北東6m町道 水道 西小泉 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   350 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ町道 交通 施設 西小泉駅南方 3.6km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多い郊外の新興住宅地域で、利便性にやや劣るが現状の住環境を維持するものと予測する。地 価は景気の不確定要素から需要の弱含みが継続し、現状の水準で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大泉町及び太田市郊外の住宅地域。需要者は大泉町内及び太田市郊外の居住者が中心で同一需給圏外から の転入は少ない。主力産業の事業再編等による空洞化も存在するが、太田市の基盤産業のベットタウン的要素も有し、 総人口も概ね横ばい傾向で推移し区画整然とした人気エリアでは需要は底堅い。土地は２００～２５０㎡程度で７００ ～９００万円程度、新築戸建は２，０００～２，８００万円程度を中心に取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 郊外の新興住宅地域で画地規模が小さく、経済合理性や建物配置から見た市場性を有する床面積を確保した共同住宅の 想定は困難で規範性に劣るため収益価格は試算しない。公共施設への接近性、居住の快適性・利便性等を重視する住宅 地域であり、取引時点も比較的新しく街路条件、交通接近条件等を含めた地域的特性が特に類似し規範性の高い比準価 格が求められたので、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大泉 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,300 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [102.0] 100 [126.6] [101.0] 100 26,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 総人口は横ばい傾向、高齢化率は県内で最低 水準にある。コロナ禍及び地域によっては水 害リスク等の影響から土地需要も弱含みで推 移。 利便性等にやや劣り、利根川に近くハザード マップ開示による水害イメージ等による土地 需要の減退等から需要は弱含みで推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 +15.5 環境　　　　　　  +7.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％