鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

玉村 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１４２ -10	佐波郡玉村町		建付地	（　）	ほぼ長方形	東5m町道、中間画地		２中専 (60,200)
b	２２１５２ -37	佐波郡玉村町		更地	（　）	ほぼ長方形	南5m町道、中間画地		１住居 (60,200)
c	２２１３８ -54	伊勢崎市		建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
d	２２１５２ -48	伊勢崎市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東5.2m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	２２１４８ -4	伊勢崎市		建付地	（　）	不整形	北6m市道、中間画地		１中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 23,895	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 94.8]	28,006	100 [ 94.0]	29,794	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	31,300
b	(　 ) 41,091	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	39,134	100 [ 122.2]	32,025		33,600
c	(　 ) 31,194	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	29,441	100 [ 97.0]	30,352		31,900
d	(　 ) 28,113	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	27,668	100 [ 89.0]	31,088		32,600
e	(　 ) 28,900	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.5]	33,531	100 [ 112.0]	29,938		31,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -1.1
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 +20.0
c	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.1
d	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +16.7
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 32,200 円／㎡]

玉村 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の住宅地域内にあり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		戸建住宅を中心とする地域で、賃貸用の共同住宅を想定することが現実的でないため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
玉村 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

玉村 -3

群馬県

群馬第１

氏名

不動産鑑定士　近藤　仁

TEL.

鑑定評価額

6,180,000 円

１㎡当たりの価格

32,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	佐波郡玉村町大字福島字内田１２０４番２５				②地積　(㎡)	192 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (40,80) （その他）
	1:1	住宅ＬＳ2	中規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域	南6m町道	水道、下水	新町 5.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 130 ｍ、西 140 ｍ、南 80 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 13.5 ｍ、規模　　 190 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

利根川南岸に開発された住宅
団地

街

路

基準方位　北　　６
ｍ町道　

交通

施設

新町駅北東方

5.9km

法令

規制

１低専
(40,80)

⑤地域要因の将
　来予測

郊外の河川寄りの住宅団地で地域要因に特に変動はみられず、標準的使用は当面現状並にて推移と予測。新型コ
ロナの影響は少なく、地価水準は安定的に推移と予測する。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 32,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は玉村町内全域の住宅地域。需要者の中心は当町内や前橋市及び伊勢崎市に在住・通勤するサラリーマン層
の第１次取得者である。新型コロナの影響は比較的少ないとみられ、利便性の向上や値頃感等から需要は底堅く推移し
ている。土地は１９０㎡程度で６００万円前後、新築戸建物件は２，０００～２，３００万円前後が取引の中心となっ
ている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は一般住宅が多い郊外の住宅地域であるが、画地規模小に加え行政上１低専地域に属す戸建住宅地域で、賃貸
用共同住宅を想定することが現実的でないため収益価格の試算は断念した。居住の快適性を重視する住宅地域で、自己
使用目的取引での取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、取引の実態を反映し実証
的である比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　玉村 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 32,900 円／㎡

[100.0]
100

100
[103.0]

100
[104.0]

[105.0]
100

32,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     32,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ベッドタウン的特性の町。人口は減少継続。
東毛広幹道沿線開発や工業団地等の高崎玉村
スマートＩＣ周辺開発は進展。土地需要は復
調傾向。

郊外の河川近くの住宅地域で、特別な地域要
因の変動はみられない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

玉村 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１４２ -45	佐波郡玉村町		建付地	（　）	長方形	北6m区画街路、中間画地		１低専地区計画等 (40,80)
b	２２１４２ -10	佐波郡玉村町		建付地	（　）	ほぼ長方形	東5m町道、中間画地		２中専 (60,200)
c	２２１４２ -20	佐波郡玉村町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4.2m町道、北4.2m、二方路		｢調区｣ (70,200)
d	２１１３８ -119	佐波郡玉村町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m町道、中間画地		１中専 (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 41,524	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	41,524	100 [ 117.4]	35,370	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	37,100
b	(　 ) 23,895	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 94.8]	28,006	100 [ 99.5]	28,147		29,600
c	(　 ) 31,093	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	29,584	100 [ 87.3]	33,888		35,600
d	(　 ) 20,798	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 104.0]	28,569	100 [ 95.9]	29,790		31,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +14.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -0.5
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 32,200 円／㎡]

玉村 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例の収集ができなかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		戸建住宅を中心とする地域で、賃貸用の共同住宅を想定することが現実的でないため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ