別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 みなかみ 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   みなかみ 5-2 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　武井　清   TEL.

鑑定評価額 5,010,000 円  １㎡当たりの価格 30,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 利根郡みなかみ町湯原字諏訪原６８０番９ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） (70,288) 不整形 1:2 店舗兼住宅 Ｗ2 旅館、飲食店、銀行 等が混在する温泉街 商業地域 東4.8m町道 水道、下水 水上 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南   130 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 水上温泉街の商業地域に位置 し、新型コロナウイルスの影 響で入込客数は大きく減少。 街 路 ４．８ｍ町道 交通 施設 水上駅南方 900m 法令 規制 （都）  (70,288) ⑤地域要因の将 　来予測 水上温泉街の商業地域であり、コロナ禍の影響で入込客数は大きく減少し厳しい状態が続いている。近時、産官 学金連携の街づくりが始動し、また周辺では新ホテルが建設中であり、今後の動向に期待が寄せられている。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はみなかみ町の商業地域のほか周辺背後地域を含み、更には隣接沼田市の商業地域や伊香保温泉を擁する渋 川市、吾妻郡草津町の商業地域及び混在地域等を含んで広域的に形成される。需要者は町内事業者のほか町外や県外の 事業者まで見込まれる。近隣地域は水上温泉街の商業地域にありコロナ禍の影響を強く受けているが、近時、産官学金 連携の街づくりが始動した。また周辺では新ホテルが建設中である。取引が少なく中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は地域類似性、価格牽連性等の認められる取引事例を採用し、これに補修正を行い、かつ地域要因の比較を行 って求められた実証的かつ客観的な価格である。収益価格については、商業需要の衰退及び画地規模が小さいこと等に より、市場性のある賃貸物件を想定することが困難であるため適用できなかった。以上より、市場の実態を反映した比 準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　渋川 5-5                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,700 円／㎡ [ 97.0] 100 100 [100.0] 100 [137.6] [100.0] 100 30,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] みなかみ町の人口減少率、高齢化率は県平均 を大きく上回っている。主要産業は観光産業 で、新型コロナウイルス感染症拡大の影響は 極めて大きい。 水上温泉街の商業地域に位置しコロナ禍の影 響を強く受けているが、近時、産官学金連携 の街づくりが始動し、また周辺では新ホテル が建設中である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　 +37.0 行政　　　　　　  +4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.8 ％  ％