別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 東吾妻 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東吾妻 5-1 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　玄   TEL.

鑑定評価額 11,300,000 円  １㎡当たりの価格 23,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 吾妻郡東吾妻町大字原町字上之町５９０番３ ②地積 　(㎡) 488   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 1:2 店舗 ＲＣ2 小売店舗のほか一般 住宅も混在する既成 商業地域 南東10.6m県道 水道、下水 群馬原町 280m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 商況が衰退傾向にある既成商 業地域 街 路 １０．６ｍ県道 交通 施設 群馬原町駅東方 280m 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 商業地としては、衰退傾向にあるが、役場等の利便施設への接近性に恵まれていることから住宅地としての性格 が強まっており、地価については、今後は一定の地価水準で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東吾妻町及び隣接町村を含む吾妻郡東部の圏域に存する近隣型商業地域及び混在住宅地域。需要者の中心 は小規模の店舗を目的とした個人及び地元法人で、圏域外からの需要はほとんどない。当地域は、閉鎖店舗も見られ、 中心的商業地域としての衰退は激しく、国道沿いの郊外店等との競争で衰退が進んでいる。商業地の需要は冷え込んで おり、土地取引は少なく、需要の中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸用の店舗は少なく、賃貸を想定することが現実的でないため、収益還元法は適用できなかった。比準価格は、東吾 妻町内のものは少ないが、同一需給圏内の類似地域における自用目的の比較可能な取引事例から求めたもので、説得力 を有するものと思料する。よって、実証性の高い取引事例により求めた比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の町村部は、人口減少、高齢化等により 、区画整理地など局所的な地域を除いては地 価は下落傾向が続いている。 群馬原町駅にはほど近く利便性は認められる が、顧客は大型商業施設等が見られる駅北部 に奪われている。 個別的要因に特に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％