別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 東吾妻 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東吾妻 -2 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　玄   TEL.

鑑定評価額 4,050,000 円  １㎡当たりの価格 12,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 吾妻郡東吾妻町大字川戸字田辺５６８番６ ②地積 　(㎡) 329   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 が混在する既成住宅 地域 南東7m町道 水道 群馬原町 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   120 ｍ、南   100 ｍ、北   210 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 既成住宅地域 街 路 基準方位北　７ｍ　 町道 交通 施設 群馬原町駅南西方 1.4km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農地を背後に、道路沿いに一般住宅、農家住宅等が混在する古くからの住宅地域である。少子高齢化が進み、地 域要因に変動が無い事から、地価は下落傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東吾妻町及び周辺町村を含む吾妻郡東部の住宅地域。需要者の中心は、東吾妻町の居住者で自己所有を 目的とした勤労者世帯。郊外の一般住宅、農家住宅が混在する利便性の低い住宅地域で、人口減少傾向が続き、土地の 需給は低迷している。市場における価格帯は、土地が４００万円程度が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 利便性の劣る郊外の住宅地域で自用の戸建住宅が多く、収益物件はなく、また賃貸を想定することが現実的でないため 、収益還元法は適用できなかった。比準価格は、同一需給圏内の類似地域における自用目的の比較可能な多くの取引事 例から求めたもので、説得力を有するものと思料する。よって、実証性の高い取引事例により求めた比準価格を採用し 、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東吾妻 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,800 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [103.0] 100 [165.7] [103.0] 100 12,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の町村部は、人口減少、高齢化等により 、区画整理地など局所的な地域を除いては地 価は下落傾向が続いている。 人口の減少に歯止めがかから無い状況。生産 人口が減少しつづけており、高齢化も進んで おり、地価は下落傾向にある。 特段の変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +61.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％