別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 東吾妻 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東吾妻 -1 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　玄   TEL.

鑑定評価額 3,630,000 円  １㎡当たりの価格 20,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 吾妻郡東吾妻町大字原町字御殿６７５番 ②地積 　(㎡) 178   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,196) 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い利便性の良い住 宅地域 南東4.9m町道 水道、下水 群馬原町 380m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   230 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 公共公益施設に近い既存住宅 地域 街 路 基準方位北４．９ｍ 町道 交通 施設 群馬原町駅北東方 380m 法令 規制 （都） １住居 (60,196) ⑤地域要因の将 　来予測 利便施設への接近性が良好な住宅地域である。格別な変動要因はなく、現状を維持すると予測する。人口減少に 歯止めがかから無い事を背景に、地価の下落は今後も続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東吾妻町及び周辺市町村を含む吾妻郡東部にある住宅地域一円である。需要者の中心は東吾妻町に地縁 のある一般所得者層である。人口減少に歯止めがかからず土地の需要は低迷している。市場における価格帯は土地は一 画地４００万円程度が中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域の取引事例を採用し、当該事例に適切な補修性を行い、かつ地域要因の比較を行 って求められた実証的な価格であり、説得力を有している。一方、収益価格については戸建住宅を中心とする住宅地域 であり、画地規模が小さく共同住宅を想定することが現実的でないため、収益還元法は適用していない。以上より、市 場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の景気は、人口減少、高齢化等により一 部の区画整理地、中心部を除いては地価は下 落傾向が続いている。 人口の減少に歯止めがかから無い状況。生産 人口が減少しつづけており、高齢化が進み、 地価は下落傾向にある。 個別的要因に特に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％