別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 長野原 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長野原 -2 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　岡田　忠彰   TEL.

鑑定評価額 710,000 円  １㎡当たりの価格 2,150 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  6.5 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 吾妻郡長野原町大字北軽井沢字新鎌１９８７番４５７ ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） (70,240) 1:1 別荘 Ｗ2 戸建別荘を中心とし た避暑地型の別荘地 域 北東4m未舗装私道 水道 羽根尾 12.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建別荘地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 国道１４６号線背後至近の「 音楽村別荘地」 街 路 ４．０ｍ未舗装私道 交通 施設 羽根尾駅南方 12.0km 法令 規制 （都）  (70,240) ⑤地域要因の将 　来予測 北軽井沢別荘地の全体的な需要は低迷している。新型コロナウイルス感染症拡大以降、別荘地に対する関心が高 まりつつあるが、取引の拡大までには至っておらず、当面現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建別荘地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      2,150 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長野原町や嬬恋村の北軽井沢別荘地域。需要者は自己利用の別荘地を求める首都圏在住の個人、法人であ る。当該地域における別荘地需要は低迷が続いており、相続や資産整理の一環による売物件が多い中、買手市場の状態 が続いている。比較的新しい建物付が成約となっており、更地で特に原野化、傾斜地勢のものは、建築費もかかり敬遠 される。土地は２５０～３００㎡程度で１００万円以下、中古の戸建別荘は５００万円以下の物件が需要の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は類似性の高い複数の取引事例より比準して求められた実証的かつ客観的な価格である。戸建別荘を中心とす る地域であり、賃貸市場は成立していないため、収益還元法は適用できなかった。よって、市場の実態を反映した比準 価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　嬬恋 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      3,800 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [174.4] [100.0] 100 2,150  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少傾向が続く中、八ッ場ダム関連の周 辺整備、川原湯温泉等の観光産業に注目が集 まっている。 北軽沢の別荘地の中では、アクセスは比較的 良好と思料されるが、取引については売物件 も多く、競合状態にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +71.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％