別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 中之条 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   中之条 5-1 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　海老沼　宏次   TEL.

鑑定評価額 22,000,000 円  １㎡当たりの価格 28,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 吾妻郡中之条町大字伊勢町字伊参９８５番２ ②地積 　(㎡) 765   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:4 店舗兼事務所 ＲＣ3 中小規模の小売店舗 が建ち並ぶ商業地域 南11m国道 水道、下水 中之条 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 ３階程度の店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.2 ｍ、奥行　約　　  52.5 ｍ、規模　　       765 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 既存の小売店舗等が建ち並ぶ 近隣商業地域 街 路 １１ｍ国道 交通 施設 中之条駅北西方 300m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外型の大型店舗に客足は移動しており、旧市街地の商況は厳しいものがある。閉鎖店舗も散見されており、今 後は徐々に住宅の割合が増えていく可能性があると思料する。 (3)最有効使用の判定 ３階程度の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に中之条町や東吾妻町内の商業地及び用途混在地である。需要の中心は事務所や小売業を営む地元の個 人や事業者、ないし住宅の建築を目的とする勤労者が想定される。人口減少により山間部の土地需要は弱含んでおり、 土地取引は散発的である。市場の中心価格帯は、画地規模や建物等によりまちまちであり、主たる価格帯が見いだせな い状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は低層の店舗併用住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域であるが、人口減少・少子高齢化が進展していることから、 商況は低迷し賃貸事業が行えるような環境にないと判断したため、収益還元法の適用は見送った。比準価格は周辺類似 地域内の取引事例から求められており実証的な価格である。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東吾妻 5-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,500 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [100.0] 100 [ 80.2] [100.0] 100 28,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少傾向にあり、不動産需要に乏しい。 また町内の不動産取引においては、新型コロ ナウィルス感染症による影響はあまりない。 人口減少・高齢化の影響で、地域の商況は低 迷が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -19.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.4 ％  ％