別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 甘楽 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   甘楽 -2 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　立木　圭   TEL.

鑑定評価額 5,690,000 円  １㎡当たりの価格 16,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 甘楽郡甘楽町大字善慶寺字御台面３５２番３ ②地積 　(㎡) 351   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が混在する住宅地 域 南5m町道 水道、下水 上州福島 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   200 ｍ、南   300 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　　　５ ．０ｍ町道 交通 施設 上州福島駅南西方 3.7km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、農家住宅等が混在する住宅地域で、特段の地域変動要因は見られず、今後も現状維持傾向で推移する と予測する。土地需要は依然として弱く、土地取引も少ないため、地価は下落傾向にある。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は甘楽町域を中心に周辺市町村の圏域に存する住宅地域。需要者は、甘楽町及び隣接市町村に在住または在 勤する勤労層が中心で、圏域外からの転入者は少ない。町中心部から離れた利便性の劣る住宅地域で需要は弱く、土地 取引は少ない。土地は３００㎡程度で約５００万円前後、新築の戸建住宅は１，８００万円程度の物件が需要の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には共同住宅等が見受けられるものの、古いもので空室が多く、純粋な賃貸需要や供給が見られず、賃貸市場が成 立していないため、収益価格は求めなかった。一方、比準価格は同一需給圏内の代替競争関係にある住宅地に存するも のを中心に、規範性の高いものを採用して得られており説得力を有する。以上より、同一需給圏内の実勢価格を反映し た実証性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　甘楽 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,500 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [102.0] 100 [136.3] [101.5] 100 16,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 甘楽郡東部の町。人口減少が進んでおり、既 成商業地の衰退が顕著。観光産業の振興に力 を入れている 町の中心部から遠く、生活利便性に劣る住宅 地域で、需給動向は低迷しており、地価は下 落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +28.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％