別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 富岡 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富岡 -2 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　茂原　太年   TEL.

鑑定評価額 6,350,000 円  １㎡当たりの価格 31,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富岡市七日市字舟久保１０５５番１ ②地積 　(㎡) 203   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか文教 施設も見られる既成 住宅地域 東5m市道 水道、ガス、下水 上州七日市 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   300 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 小学校に近接する熟成した住 宅地域 街 路 基準方位　北、５ｍ 市道 交通 施設 上州七日市駅南東方 750m 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 小学校、幼稚園等の文教施設に近い熟成した住宅地域であるが、住宅地の需要は新興住宅地にシフトしており、 大きな変動要因も認められないことから、当面は現状を維持し，地価は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、富岡市内の住宅地域一円である。需要者は、富岡市内在住の勤労者が中心と想定される。住宅地の需要 は、街路条件等が劣る市内中心部から、利便性が増している東富岡駅周辺や高瀬地区等に移り、これらの地域の土地取 引は比較的堅調であるが、その他の地域の需要は弱めで、地価は弱含み傾向にある。市場の中心価格帯は、土地が６０ ０～８００万円程度、新築戸建住宅が１，７００～２，２００万円程度と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、規範性の高い複数の取引事例から試算した実証的で信頼性の高い価格である。また、標準地の規模から経 済合理性のある適切な共同住宅を想定することが困難なため、収益還元法は適用を見送った。標準地は戸建住宅を中心 とした住宅地域内にあり、周辺地域の取引価格水準が価格形成に大きく影響を与えることから、市場性を反映した比準 価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富岡 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,800 円／㎡ [ 97.3] 100 100 [105.0] 100 [112.2] [103.0] 100 31,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 甘楽富岡地域の中核都市。人口減少や新型コ ロナウイルス感染症の影響等で、商業地を中 心に停滞傾向だが、新興住宅地には住宅建設 が進んでいる。 小学校、幼稚園等の文教施設に近い熟成した 住宅地域であり、地域要因に大きな変動は認 められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％