別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 藤岡 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   藤岡 -7 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　立木　圭   TEL.

鑑定評価額 16,700,000 円  １㎡当たりの価格 14,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 藤岡市東平井字新町１２７７番１ ②地積 　(㎡) 1,168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:3 住宅 Ｗ2 大規模の農家住宅が 多い住宅地域 東5.8m市道 水道 群馬藤岡 4.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西   100 ｍ、南   300 ｍ、北   280 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 藤岡市南部郊外の農家住宅地 域 街 路 基準方位北　　　５ ．８ｍ市道 交通 施設 群馬藤岡駅南西方 4.8km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の農家集落地域のため引き続き人口減少傾向が見込まれ、発展的要因も見当たらないことから、今後も衰退 傾向にて推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は藤岡市の郊外を中心とした住宅地域。需要者は主に地元地縁者で、圏外からの転入は少ない。相対的に市 街化区域内の価格水準も低くなったことから、新規住宅取得者による既存の調整区域内宅地の需要は少ない。したがっ て、不動産の需給動向は低迷しており、地価は弱含み傾向にある。市場の中心価格帯は土地は４００～５００万円程度 、新築戸建物件は少なく取引の中心価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益還元法は、標準地が市街化調整区域内の農家集落地域内であり、賃貸需要が少なく賃貸市場が成立していないため 適用を見送った。一方、比準価格は同一需給圏内の代替競争関係にある住宅地に存するものを中心に、規範性の高いも のを採用して得られており説得力を有する。以上より、同一需給圏内の実勢価格を反映した実証性の高い比準価格を採 用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　藤岡 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,400 円／㎡ [ 96.3] 100 100 [102.0] 100 [ 90.1] [102.0] 100 14,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 多野藤岡地域の中核都市。人口は微減傾向、 高齢化率が上昇傾向で、土地需要は低迷し、 地価の下落傾向が続いている。 人口減少、高齢化が顕著な農家集落地域で、 地域変動要因も見られず、地価は下落傾向に て推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　 +11.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％