別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 藤岡 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   藤岡 -3 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　菅谷　隆雄   TEL.

鑑定評価額 7,620,000 円  １㎡当たりの価格 31,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 藤岡市森字北口１６６番１０ ②地積 　(㎡) 241   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ県道背後の住宅地 域 西5m市道、南側道 水道 北藤岡 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位：北　　５ ｍ市道 交通 施設 北藤岡駅南西方 550m 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 北藤岡駅周辺の区画整理事業が進行中であり、フレスポ藤岡や小野小学校等の利用のし易さ、さらに高崎方面へ のアクセスの良さから根強い需要があり、地価は横這い傾向にて推移している。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は藤岡市内及び高崎市外周部を含む住宅地域。需要の中心は藤岡市在住の自己所有を目的とした勤労者世帯 。北藤岡駅周辺で区画整理が進んでいることから、周辺地域も含め住宅地需要は相対的に高まっている。高崎市内への アクセスの良さや買い物等の利便性が良好であることから根強い需要が見られる。市場の中心価格帯は土地は７００～ ９００万円程度、新築戸建物件は１，８００～２，２００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象不動産の画地規模が小さく、有効的な賃貸建物の建築を想定することが非現実的であるため、収益価格の試算は行 わなかった。居住の快適性、利便性を重視する住宅地域に存し、需要の中心が自己用住宅であることから、自己利用目 的で取引された事例から試算し、実証性が高いと判断される比準価格を採用することが合理的であると判断し、代表標 準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　藤岡 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [122.9] [104.0] 100 31,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の住宅地におけるコロナウイルス感染症 の影響は殆ど見られず、地価は以前と同様の 傾向が継続しているが、横這い地点が増加し てきている。 区画整理が進捗し、土地需要が高まりつつあ るが、対象地以外の周辺の街路の系統連続性 がやや劣ることから、地価は横這い傾向であ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％