別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 渋川 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   渋川 -8 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　原　孝幸   TEL.

鑑定評価額 4,870,000 円  １㎡当たりの価格 30,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 渋川市伊香保町伊香保字甲ノ外野３６９番１１外 ②地積 　(㎡) 158   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心に店 舗等も見られる住宅 地域 北西8.4m県道 水道、ガス、下水 渋川 8.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 住宅、店舗等が混在する住宅 地域 街 路 基準方位　北　　８ ．４ｍ県道 交通 施設 渋川駅西方 8.6km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 伊香保温泉街に近く旅館用駐車場や併用住宅等が混在しており、用途の多様性が認められる。小学校に近く利便 性も高いが、土地需要の減退に歯止めがかかっておらず、今後も当面地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は渋川市伊香保支所管内を中心とする渋川市一円の住宅地域であり、主な需要者は旅館従業者等の渋川市内 に居住又は勤務する個人で、同一需給圏外からの転入者は少ない。人口減少による過疎化の進展や旅館従業者が住宅取 得を好まない傾向にある等により土地需要は減退しており、特に郊外部でその傾向が強くなっている。中心となる価格 帯は土地は２００㎡で６００万円程度、新築の戸建て物件は１，８００～２，０００万円程度が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅の中に共同住宅も見られる住宅地域であるが、賃貸市場の衰退により新規の賃貸事例が見出せず、賃貸需要が 見込めないため収益価格の試算は行わない。居住の快適性を重視する住宅地域であり、自己使用目的での取引が中心で 市場性を指標として価格が決定されることが一般的であるため、市場性を反映した実証的な価格である比準価格を採用 し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、新型コロナウイルス感染症の影響で 厳しい状況が続いているが、感染者数の減少 等により持ち直しつつある。 用途の多様性が認められる住宅地域であるが 、建物新築、建替え等の動きは少なく、老朽 化建物の割合が増加傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.1 ％  ％