別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月15日　提出 渋川 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   渋川 -5 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　片柳　華絵   TEL.

鑑定評価額 4,620,000 円  １㎡当たりの価格 21,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 渋川市北橘町下箱田字下篠５３６番７ ②地積 　(㎡) 215   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） (70,270) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 が見られる住宅地域 北4.5m市道 水道、下水 八木原 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   320 ｍ、南   150 ｍ、北   430 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 幹線道路へのアクセスが比較 的容易な北橘地区郊外の住宅 地域。 街 路 基準方位北　　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 八木原駅東方 2.8km 法令 規制 （都）  (70,270) ⑤地域要因の将 　来予測 既成の住宅地域で土地利用に大きな変動はなく今後も現状維持にて推移すると見込まれる。新型コロナウイルス 感染症への懸念による景気の先行き不透明感や選好性の弱さから、地価は下落傾向にて推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は渋川市北橘地区を中心とする郊外の住宅地域で広域的な範囲に及ぶ。需要者の中心は市内在住者であり周 辺市町からの転入は少ない。群馬県と比較して渋川市は人口減少率と生産年齢人口減少率が高く、衰退・老齢化進行に あり、北橘地区は渋川市の旧市部と比較して不動産市場は低迷し地価水準は下落傾向にある。よって取引が少なく中心 価格帯の把握が困難であるが、土地は４００～５００万円程度、新築住宅は１，８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 代替競争関係が認められる事例から得た比準価格は市場性を重視する取引価格決定の指標となるのが一般的である。近 隣地域は賃貸市場の衰退により新規の賃貸事例が少なく信頼性の高い資料を収集できなかった。また規模も小さく競争 力ある共同住宅を想定することも出来なかったため収益価格の試算を断念した。以上から一般住宅を中心とする住宅地 域であり市場性を重視する比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　渋川 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,400 円／㎡ [ 97.0] 100 100 [101.0] 100 [105.0] [100.0] 100 21,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は減少傾向で高齢化率は県平均よ り高い。新型コロナウイルス感染症の影響に より景気の先行きは不透明で不動産市場も多 極化が見られる。 隣接市へのアクセスは比較的容易な地域で特 に変動要因はみられない。人口が減少傾向で 山麓に位置するため需要は弱く地価は下落傾 向を続けている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％