別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 渋川 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   渋川 -3 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　武井　輝雄   TEL.

鑑定評価額 8,880,000 円  １㎡当たりの価格 46,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 渋川市渋川字梅ノ木２０６２番３７ ②地積 　(㎡) 193   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 渋川 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南   400 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.3 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       193 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 区画整然とした中規模一般住 宅の多い地域で、公園や市営 住宅も見られる 街 路 基準方位、北６ｍ市 道 交通 施設 渋川駅北方 1.1km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 区画の良い市街地内住宅地域として推移してきたが、空地も見られ、現状維持的特性から、やや発展性に欠ける 印象を持つ。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 対象標準地地域は市街地の区画良好な一般住宅地域で、生活上の利便性が高い特性を有する。土地の需要者は３０代の 中堅サラリーマンを中心とし、土地総額は８５０万円前後、新築建物付２，３００万円から２，４００万円程度と判断 されるが、中心市街地内の土地取引が少ない当市の市場特性から、即断はできない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は代替性の強い４事例から、概ね的確に求められており、信頼性は高いと思料される。一方、地域の標準的使 用、最有効使用、画地規模から収益モデルの想定は困難であり、収益還元法は適用しなかった。以上により、市場性を 具現する比準価格をもって、本件対象標準地の鑑定評価額と決定した。代表標準地との規準も適切である。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　渋川 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,000 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [103.0] 100 [ 83.3] [105.0] 100 45,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ感染の行動制限緩和もあって、持 ち直しの動きが続くと予想されるが、新たな 変異株オミクロンの感染拡大等の影響で、回 復テンポは弱い。 区画整然とした中規模一般住宅が多い住宅地 域で、地域東はＪＲ吾妻線が南北に走る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -17.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％