鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

館林 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３３８ -22019	館林市		建付地	（　）	不整形	東16m県道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (80,400)
b	３４６ -21060	館林市		更地	（　）	ほぼ長方形	北9.5m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (80,400)
c	３４６ -22004	館林市		建付地	（　）	長方形	南10.9m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (80,400)
d	３３６ -21076	館林市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北25m県道、西6m、角地		１住居都市機能誘導区域 (70,200)
e	３４６ -22002	館林市		更地	（　）	不整形	北18.8m国道、東2.1m、南1.5m、三方路		準工居住誘導区域 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 37,887	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	44,350	100 [ 101.4]	43,738	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	43,700
b	(　 ) 39,561	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	41,102	100 [ 100.9]	40,735		40,700
c	(　 ) 49,287	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	48,893	100 [ 101.0]	48,409		48,400
d	(　 ) 42,607	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	41,563	100 [ 100.1]	41,521		41,500
e	(　 ) 36,272	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 81.8]	44,209	100 [ 100.2]	44,121		44,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 +12.0
e	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -18.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 43,700 円／㎡]

館林 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,185,030	1,102,616	4,082,414	3,623,180	459,234	（　0.9707） 445,778	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	8,915,560 円　　　　（　 21,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

館林 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所	139.12	ＬＳ2	278.24
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	413 ㎡	10.5 m x 40.0 m	前面道路：県道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し、２階事務所フロア貸し、平面駐車場確保のため使用容積小さい、駐車場計６台

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	139.12	100.0	139.12	1,748	243,182	2.0	486,364
							1.0	243,182
2～ 2	事務所	139.12	100.0	139.12	1,451	201,863	2.0	403,726
							1.0	201,863
～

～

～

計		278.24	100.0	278.24		445,045		890,090
								445,045

⑨年額支払賃料	445,045 円　×　12ヶ月　＝　 5,340,540 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 278.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,340,540 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 373,838 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,966,702 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	890,090 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,278 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 445,045 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 210,050 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,185,030 円　　　　（　 12,555 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３４９　　　　-22521	1,225 ( 1,223)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [ 79.0]	100 [100.0]	1,891	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,825 円/㎡　月額支払賃料（　 1,748 円/㎡）　基準階 1 F B
b	３４９　　　　-22522	925 ( 924)	100 [100.0]	[ 99.9] 100	100 [100.0]	100 [ 86.0]	100 [ 61.0]	100 [100.0]	1,761
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

館林 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	236,500 円	47,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	160,216 円	5,340,540　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 209,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 402,000 円	47,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	47,300 円	47,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	47,300 円	47,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,102,616 円　（　　　　　　 2,670 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	47,300,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 278.24 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0766	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 40 ％　＋　0.0802 × 35 ％　＋ 0.0963 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,623,180 円（　　　　　 8,773 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,185,030 円
②総費用	1,102,616 円
③純収益　①－②	4,082,414 円
④建物等に帰属する純収益	3,623,180 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	459,234 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	445,778 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,079 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,915,560 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
館林 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

館林 5-1

群馬県

群馬第３

氏名

不動産鑑定士　小林　裕幸

TEL.

鑑定評価額

17,600,000 円

１㎡当たりの価格

42,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	37,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	館林市本町２丁目１７３７番１｢本町２－１１－１１｣				②地積　(㎡)	413 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他）
	1:4	店舗兼住宅Ｗ2	小売店舗、営業所等が建ち並ぶ中心的商業地域	西11m県道	水道、ガス、下水	館林 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 50 ｍ、南 100 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１．０ｍ県道

交通

施設

館林駅東方

550m

法令

規制

商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

地方の景気は足踏み状態で、外食・物販を中心に店舗の経営状況は厳しい。主要路線沿いを中心に一定の需要は
あるものの賃貸条件等は低迷し、商業店舗事務所から住宅用途への転換も見込まれる。

(3)最有効使用の判定

低層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 43,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 22,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は館林既成市街地内および太田市、大泉町を含む広域な幹線道路沿商業地域。市内の小売店舗は、郊外大規
模店舗への顧客流出と後継者不足により閉店も目立つ。なお、市中心部の商業地域での賃貸・売買需要は旺盛ではなく
、売買にあっては移転や相続によるものが中心と見られる。市場での需要の中心価格帯は、規模等により相当異なるた
め見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は館林市中心市街地の商業地域に位置する。近隣地域は自用の店舗が中心であり商業店舗・事務所の賃貸マ
ーケットは未成熟であって、収益性を重視した取引市場も発達していないことから収益価格は低位に試算された。今回
適切な取引事例収集できたことから、比準価格を重視し、収益価格を参考に鑑定評価額を決定した。また、代表標準地
との均衡に留意した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　館林 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 45,400 円／㎡

[ 98.5]
100

100
[100.0]

100
[105.1]

[100.0]
100

42,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     43,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナ感染症の影響で一時不動産取引の
中止や停滞が見られたが、不動産価格や賃料
への大きな影響は確認できない。

大きな変動はないが、需要は伸び悩み価格水
準はやや下落傾向が続く。

要因の変動は特にない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -0.5
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

館林 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３４６ -21060	館林市		更地	（　）	ほぼ長方形	北9.5m市道、中間画地		商業 (80,400)
b	３４６ -22007	館林市		建付地	（　）	長方形	西9.2m市道、南1.7m、角地		近商 (90,200)
c	３３６ -22039	館林市		更地	（　）	長方形	南25m国道、中間画地		準工 (60,200)
d	３３６ -21076	館林市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北25m県道、西6m、角地		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 39,561	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	41,102	100 [ 96.0]	42,815	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	42,800
b	(　 ) 36,478	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 87.0]	41,635	100 [ 89.4]	46,572		46,600
c	(　 ) 30,194	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	37,667	100 [ 82.3]	45,768		45,800
d	(　 ) 42,607	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	41,563	100 [ 92.7]	44,836		44,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -13.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 43,100 円／㎡]

館林 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,931,221	824,228	3,106,993	2,620,380	486,613	（　0.9730） 473,474	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	9,469,480 円　　　　（　 22,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

館林 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所	108.00	Ｓ2	216.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	413 ㎡	10.5 m x 40.0 m	前面道路：県道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の需給動向から１階店舗事務所、２階事務所を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、フロア貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗事務所	108.00	100.0	108.00	1,700	183,600	2.0	367,200
							1.0	183,600
2～ 2	事務所	108.00	100.0	108.00	1,400	151,200	2.0	302,400
							1.0	151,200
～

～

～

計		216.00	100.0	216.00		334,800		669,600
								334,800

⑨年額支払賃料	334,800 円　×　12ヶ月　＝　 4,017,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 216.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,017,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 200,880 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,816,720 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	669,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,361 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 334,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 108,140 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,931,221 円　　　　（　 9,519 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３３８（賃商）　　　　-1	1,225 ( 1,223)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	1,633	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,751 円/㎡　月額支払賃料（　 1,700 円/㎡）　基準階 1 F B
b	３３８（賃商）　　　　-3	1,311 ( 1,310)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 70.0]	1,873
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

館林 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	183,500 円	36,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	120,528 円	4,017,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 134,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 311,900 円	36,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	36,700 円	36,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,700 円	36,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 824,228 円　（　　　　　　 1,996 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,700,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 216.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0714	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0710 × 35 ％　＋ 0.0963 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,620,380 円（　　　　　 6,345 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,931,221 円
②総費用	824,228 円
③純収益　①－②	3,106,993 円
④建物等に帰属する純収益	2,620,380 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	486,613 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	473,474 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,146 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,469,480 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,900 円／㎡）