別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月15日　提出 沼田 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   沼田 -1 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　堀口　由紀子   TEL.

鑑定評価額 9,240,000 円  １㎡当たりの価格 42,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 沼田市西倉内町字滝棚５９０番６ ②地積 　(㎡) 218   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が多 い学校、公園に近い 住宅地域 南5.5m市道 水道、ガス、下水 沼田 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 中心市街地にほど近い、戸建 住宅を中心とした既成住宅地 域 街 路 基準方位　北　　５ ．５ｍ市道 交通 施設 沼田駅北東方 1.3km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅のほか共同住宅も見られる既成住宅地域。比較的良好な住環境で、地域要因に特段の変動は見られず今 後も現況を維持すると予測される。コロナ渦の影響は小さいが地価は微減傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内の住宅地域一円である。需要者は市内に在住・勤務の一次取得者が主体である。近隣地域及びその周 辺は中心市街地にほど近く生活利便性は比較的高い。しかしながらやや郊外に位置する建売住宅やミニ分譲地への需要 の分散もあり、当該地域での古家、空き家は増加傾向にある。需要の中心価格帯は標準的画地程度の土地で９００万円 前後、新築戸建住宅で２，３００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は旧来からの既成住宅地域である。標準的画地の画地規模が小さく、市場特性を考慮すると競争力のある賃貸 用共同住宅の想定が困難であるため収益還元法は適用を見送った。典型的需要者は市場での代替競争不動産の取引価格 を重視し意思決定を行う傾向にある事から、市場の実態を反映した比準価格の説得力は高いと思料される。よって比準 価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口、土地取引件数ともに減少傾向、取引価 格はやや下落～下落傾向。コロナ渦の影響は 小さいが人口流出等を背景に下落幅は拡大傾 向。 中心市街地北西部に存する。地域の選好性は 普通程度で需要はやや弱い。価格に影響を及 ぼすような地域要因の変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％