別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 太田 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   太田 9-3 群馬県 群馬第３ 氏名  不動産鑑定士　吉澤　雅己   TEL.

鑑定評価額 38,700,000 円  １㎡当たりの価格 23,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 太田市東新町６１４番１外 ②地積 　(㎡) 1,648   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） (70,200) 1:2 事務所兼工場 中小工場、事務所、 倉庫等が混在する工 業地域 南東8m市道、背面道 水道 野州山辺 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   700 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  29.0 ｍ、奥行　約　　  57.0 ｍ、規模　　     1,648 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ市道、背面道 交通 施設 野州山辺駅北西方 2.4km 法令 規制 準工 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小工場、事務所、倉庫等が混在する工業地域で、工場や倉庫の拡張を求める企業が多く、県内外からの需要が 増加傾向にある。地価水準は用途の多様性、需給動向等から当面現状の変動幅で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は北関東自動車道の太田市内各ＩＣ及び東北自動車道館林ＩＣ利用の東毛工業圏域。需要者の中心は物流業 者を主体に工場事業者等が中心。市街化調整区域を市街化区域に再編する都市計画の実施等企業の生産・流通機能の強 化や雇用の創出で生産活動が徐々に強まっている。工業団地需要の増大及び工業団地間の競合等の影響から地価は安定 的乃至やや強含み傾向で推移し、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自動車産業、物流及び関連企業の位置、幹線道路の整備による利便性の向上等移動手段が良好な特性を有する。一方、 自社工場が多い地域で賃貸工場の事例は見出せず、工場の賃貸市場が成立していない。よって、貸工場等の想定は非現 実的であり収益価格の試算はしない。自社使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般 的であると認められるので、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　太田 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 92.9] [100.0] 100 23,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 半導体の供給不足で自動車産業はサプライチ ェーンの目詰まりが解消されていないが、製 造品出荷額は全国有数の工業都市で需給動向 は強含み。 広域交通網の利便性良好な工業団地需要は強 含みで、当該地域でも企業の生産・流通機能 の強化等で生産活動が徐々に強化され需要は 底堅く推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　 +11.5 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％