別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 太田 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   太田 9-1 群馬県 群馬第３ 氏名  不動産鑑定士　前原　徹児   TEL.

鑑定評価額 368,000,000 円  １㎡当たりの価格 21,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 19,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 太田市高林北町１１２０番１外 ②地積 　(㎡) 16,901   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） (70,200) 不整形 1:2.5 工場 幹線道路に近接した 大規模工業地域 西9.7m市道、南側道 水道、ガス 太田 4.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   700 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 150.0 ｍ、規模　　    15,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道背後に位置する既成工業 地域 街 路 ９．７ｍ市道 交通 施設 太田駅南西方 4.1km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 北関東自動車道及び東毛広域幹線全線開通による交通上の利便性向上の影響等により工場用地取得の増加が期待 される。地価は需要が比較的安定していることから横ばい傾向で推移する可能性を有するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は群馬県東毛地域一円の工業地域。需要者は県内外の法人企業等が中心である。工業用地価格は、コロナ禍 の影響は少なく工業地需要は比較的安定しているが、隣接県における工業地価格とのバランス等から特に既成工業地価 格にやや割高感がある。なお北関東自動車道等の整備による工業地需要に与える影響が注目されているが、取引件数等 が少ないことから、需給の中心となる価格帯は見いだしずらい状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 評価対象不動産の存する地域は①費用の経済性が重視される工業地域であり、全体的な経営採算バランスのうえに成り 立つという特有の性格を有すること②自社工場が多い地域で賃貸市場が未成熟であり、自己使用目的での取引が一般的 であることを考慮のうえ、市場性を反映した比準価格をもって、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 発展傾向にあり人口は増加しているものの、 景気後退等の要因から、全体的に不動産需要 は減少傾向に転じつつある。 既成工業地域であるが、コロナ禍の影響は少 なく不動産需要は比較的安定している。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％