別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 太田 5-11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   太田 5-11 群馬県 群馬第３ 氏名  不動産鑑定士　田中　聡一   TEL.

鑑定評価額 7,130,000 円  １㎡当たりの価格 26,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 太田市尾島町１４４番２ ②地積 　(㎡) 266   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) （その他） 1:5.5 店舗兼住宅 Ｗ2 小規模な小売店等が 建ち並ぶ既成商業地 域 南15m県道 水道、下水 木崎 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   500 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 ２階建程度の低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 幹線道路沿いに小売店舗が建 ち並ぶ地域 街 路 基準方位北　　　１ ５ｍ県道 交通 施設 木崎駅南東方 1.9km 法令 規制 商業 (80,400) 居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 郊外幹線道路沿いの商業地域であるが店舗の閉鎖、一般住宅への移行も見られることから、漸次商業地域から混 在住宅地域へと移行していくものと予測される。地価は弱含み傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は太田市の郊外で南西部を中心とする商業地域。需要者は飲食店、店舗等の業種の商業事業者が想定される 。交通量の多い県道沿いであるが間口が狭く小規模な画地が多く、土地需要は減退している。取引される価格帯にはば らつきがあり、中心となる価格帯は見出だせない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は４事例を採用しており、規範性は高い。自用地が多く賃貸需要が見込めず収益価格は試算できない。商業地 としては規模が小さく自己使用目的での取引が想定されるため、市場性を反映し実証的な比準価格を標準とし、収益価 格を参酌して、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　太田 5-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,500 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [153.5] [100.0] 100 26,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市街地は高度利用推進から需要増だったがコ ロナ禍で暗転も。駅南の飲食店を中心に空室 率が増加傾向にある。コロナ禍で取引は減少 。 郊外の幹線道路沿いであるが、画地規模が小 さい画地が多く、需要は減退している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +14.0 環境　　　　　　 +48.0 行政　　　　　　  -9.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.6 ％  ％