別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 太田 -35　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   太田 -35 群馬県 群馬第３ 氏名  不動産鑑定士　山田　智久   TEL.

鑑定評価額 4,170,000 円  １㎡当たりの価格 13,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 太田市新田上中町２５９番２ ②地積 　(㎡) 302   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 のほか農地も広がる 住宅地域 北5m市道 水道 木崎 8.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   500 ｍ、南   100 ｍ、北   900 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　　 ５ｍ市道 交通 施設 木崎駅北西方 8.0km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧新田町の市街化調整区域内の住宅地域であり、格別の変動要因は見られないことから、今後も概ね現状維持に て推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は太田市郊外の住宅地域で、特に旧新田町に存する地域に強い代替関係が認められる。需要者は太田市及び 周辺市町に居住する自己所有を目的とする勤労者世帯が中心である。市内における二極化傾向から、利便性の劣る郊外 では衰退傾向が著しく需給は停滞している。市場の中心となる価格帯は土地は４００万円から８００万円程度、新築の 戸建住宅は２，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的の取引がほとんどであり、同一需給圏内の類似地域等から規範性の高い取引事例を収集できたことから比 準価格の説得力は高いと判断される。一方、近隣地域は市街化調整区域の住宅地域であり、アパート等の収益物件はほ とんどなく、賃貸市場が成立していないことから収益還元法は適用しない。よって、比準価格を採用し、代表標準地と の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　太田 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,300 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [103.0] 100 [120.0] [100.0] 100 13,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 工業都市として各産業の業績も好調で、土地 需要も堅調に推移していたが、コロナ禍等に よる景気の不透明感もあり需給は弱含んでい る。 旧新田町の市街化調整区域内の住宅地域であ り、街路、環境、行政的要因等の地域要因に 変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +4.5 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％