別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 太田 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   太田 -34 群馬県 群馬第３ 氏名  不動産鑑定士　津久井　伸昭   TEL.

鑑定評価額 18,000,000 円  １㎡当たりの価格 20,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 太田市上田島町１２４番 ②地積 　(㎡) 880   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 等が見られる郊外の 住宅地域 北4.5m市道 水道 細谷 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西 1,100 ｍ、南 1,500 ｍ、北   500 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  36.0 ｍ、規模　　       860 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．５ ｍ市道 交通 施設 細谷駅西方 2.3km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の農家住宅、一般住宅等が見られる住宅地域で、景気後退等の影響により不動産需要は減少傾 向にあるが、地域要因の変動要因は特になく当分の間は現状にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は太田市郊外に存する地域で、農家住宅、農地、空地等の混在する住宅地域。需要者の中心は太田市に居住 する４０代前後の勤労者等の一次取得者で同一需給圏外からの転入者は少ない。市街化調整区域内の太田市条例の新開 発基準に基づく格安の土地との競合等により、土地の取引は低位に推移している。また、売出物件の市場滞留期間は依 然長く、需要の中心は土地で６００万円前後、新築の戸建物件は２５００万円前後が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は、市街化調整区域内の農家住宅、一般住宅等の見られる住宅地域である。当該地域にはアパ ート等の収益物件はほとんど存在しないことから、アパート等の収益物件の想定が困難であることから、収益還元法の 適用は行わない。したがって、当該地域は市街化調整区域内の住宅地域であり収益物件の想定が困難であることから、 比準価格によって、収益価格は採用せず、代表標準地との検討を踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　太田 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,300 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [103.0] 100 [ 81.7] [100.0] 100 20,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 基幹産業の業績の底堅さ、人口がほぼ横這い 傾向、コロナ禍により土地取引は減少傾向。 不動産需要は市街地では変わらず、郊外、調 整区域で減少。 当該地域は地域要因等の変動要因は特にない が、市条例に基づく新開発基準の影響による 格安物件との競合により地価は依然下落傾向 にある 特に個別的要因の変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％