別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 太田 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   太田 -22 群馬県 群馬第３ 氏名  不動産鑑定士　吉澤　雅己   TEL.

鑑定評価額 8,270,000 円  １㎡当たりの価格 32,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 太田市成塚町１５０番４２０ ②地積 　(㎡) 252   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模の住宅が建ち 並ぶ区画整然とした 住宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 治良門橋 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   200 ｍ、南   400 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       252 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 治良門橋駅北東方 1.1km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模の住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、現状の住環境を維持するものと予測する。地価は値頃感か ら土地需要は回復傾向にあるが、景気の不確実性要素も強く当面現状の水準で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は太田市の中心部周辺及び郊外の住宅地域。需要者の中心は太田市内の居住者が中心で同一需給圏外からの 転入は少ない。値頃感に基づく中心部回帰による土地需要は底堅さが継続し、周辺地域等への波及効果も持続している 。土地は２００～２５０㎡で７００～９００万円程度、新築の戸建物件は２，０００～２，８００万円程度を中心に取 引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とした郊外の住宅団地で、画地規模、経済合理性や建物配置から見た市場性を有する床面積を確保した 共同住宅を想定することは困難で規範性に劣るため収益価格は試算しない。居住の快適性・利便性等を重視する住宅地 域であり、取引時点及び規模並び環境条件等を含めた地域的特性が類似し規範性の高い比準価格が求められたので、比 準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　太田 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,400 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [102.0] 100 [120.6] [101.0] 100 32,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は近年横ばい傾向、高齢化も進んでいる が県全体に比べ低い。コロナウイルス感染症 の流行以降、土地需要は弱含みで推移し地価 は２極化が継続。 郊外の住宅団地で交通・接近条件にやや劣る が、値頃感から需要は底堅く現状の水準で推 移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +11.5 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％