別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 太田 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   太田 -20 群馬県 群馬第３ 氏名  不動産鑑定士　神林　宏明   TEL.

鑑定評価額 9,260,000 円  １㎡当たりの価格 39,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 太田市熊野町１７番１５ ｢熊野町１７－２１｣ ②地積 　(㎡) 232   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い中学 校に近接する既成住 宅地域 東6.6m市道 水道、ガス、下水 太田 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   200 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北　６．６ ｍ市道 交通 施設 太田駅北方 1.4km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既存住宅地域で、比較的安定しており、今後も現状維持で推移していくものと思料する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は太田市の郊外及び隣接市町村の住宅地域。主たる需要者は市内及び隣接市町村在住の勤労者層が大半で、 同一需給圏外からの転入者は少ない。土地の需要は概ね堅調であるが、一方で市場滞留期間も依然として長い。土地の 中心的価格帯は土地で７００～１，０００万円前後、新築住宅を含む戸建で２，０００～２，８００万円前後が中心で ある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、戸建住宅を中心とし共同住宅も見られる地域であるが、対象不動産は画地規模が小さく経済合理的な経営 が可能となる賃貸住宅の想定が現実的でないこと及び自用の住宅地域であることから収益還元法は採用しない。よって 本件においては、代表標準地との均衡に留意のうえ、実証性で規範性の高い比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価 額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　太田 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     51,300 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [102.0] 100 [128.2] [102.0] 100 39,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 太田市郊外の住宅地域は全般的に、基幹産業 の業績堅調を背景に、コロナ禍の影響もある が土地の需要は堅調に推移している。 太田市郊外に位置する住宅地域で、地域要因 に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +24.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％