別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月15日　提出 伊勢崎 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊勢崎 9-2 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　堀口　由紀子   TEL.

鑑定評価額 163,000,000 円  １㎡当たりの価格 21,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊勢崎市三室町６２３２番２ ②地積 　(㎡) 7,676   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 1:2 倉庫兼事務所 Ｓ1 流通業務施設を中心 に工場等も見られる 工業団地 西18.3m市道、背面道 水道 新伊勢崎 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   330 ｍ、南   250 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　 130.0 ｍ、規模　　     7,800 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 上武国道背後に位置する、流 通施設を中心とした工業地域 街 路 １８．３ｍ市道 交通 施設 新伊勢崎駅東方 3.8km 法令 規制 （都） 準工 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 伊勢崎ＩＣにほど近い既成流通団地。コロナ渦においても流通関連業務は比較的好調で、物流関連施設の需要は 堅調である。地価は横ばいからやや上昇に転じた。今後もこの傾向は続くと予測される。 (3)最有効使用の判定 倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は県内の工業団地や流通団地などの工業地域の存する圏域である。需要者は自社の事業用不動産としての取 得を目的とする県内外法人が中心である。新型コロナウイルス感染症の影響で土地価格が全般的な落ち込みを見せる中 、通信販売事業関連は好調であり流通関連施設の需要は堅調である。業種、業態等により需要者の選好にばらつきがあ り、市場での需要の中心価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は流通施設を中心とした工業地域である。画地規模の大きな自社用の倉庫等が多く、貸倉庫などの収益事業を 目的とした賃貸市場が未成熟なため収益還元法は適用を見送った。典型的需要者は業務効率性を考慮し、市場での代替 競争不動産の取引価格を重視して意思決定を行う傾向にある事から、市場の実態を反映した比準価格の説得力は高いと 思料される。よって代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　前橋 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,100 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [105.5] [100.0] 100 21,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の工場立地動向は５２件（全国４位）首 都圏からのアクセスの良さ等から需要は堅調 。工場系、流通系共に地価は横ばいからやや 上昇。 県南東部に位置する流通団地。北関東自動車 道、国道１７号バイパスへのアクセスも良好 。価格に影響を及ぼすような地域要因の変動 は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％