別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 伊勢崎 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊勢崎 9-1 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　武井　清   TEL.

鑑定評価額 1,120,000,000 円  １㎡当たりの価格 20,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 16,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊勢崎市粕川町１８００番１外 ②地積 　(㎡) 54,256   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (50,200) （その他） (60,200) 1.5:1 工場 大規模工場が建ち並 ぶ街区整然とした工 業地域 西20m県道、四方路 水道、ガス 剛志 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   450 ｍ、南     0 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 270.0 ｍ、奥行　約　　 200.0 ｍ、規模　　    54,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地周辺部に位置する大規 模工業団地。 街 路 ２０ｍ県道 交通 施設 剛志駅北西方 2.0km 法令 規制 工専 (50,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は市街地に比較的近いため労働力確保や交通アクセス等に比較的恵まれている。県内の堅調な工業地需 要も反映して、今後も当該地域への需要は堅調に推移し、地価は微上昇傾向にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 四方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は群馬県全域の工業地域であり広域的に形成される。需要者層としては製造・流通・倉庫等を目的とする県 内企業及び首都圏企業が中心でそれ以外の需要も想定可能である。東日本大震災後の工場・倉庫等の拠点見直し、交通 網整備等を反映して、工業地需要は底堅い。新型コロナの変異株の出現により不透明感は否めないが、地価は横這いか ら上昇に転じた。取引価格は土地の規模等により異なるため、取引の中心価格帯を把握することはできない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は地域類似性、価格牽連性等の認められる取引事例を採用し、これに補修正を行い、かつ地域要因の比較を行 って求められた実証的かつ客観的な価格である。収益価格については、賃貸工場の事例は見い出せず工場の賃貸市場は 成立していないため適用できなかった。以上より、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏 まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　前橋 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,100 円／㎡ [100.9] 100 100 [100.0] 100 [107.8] [100.0] 100 20,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東日本大震災後の工場・倉庫等の拠点見直し 、交通網整備等を反映して、工業地需要は底 堅く推移している。但し新型コロナ変異株の 出現は懸念材料。 労働力確保や交通アクセス等に比較的恵まれ 、県内の堅調な工業地需要も反映して地価は 横這いから上昇に転じた。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％