鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

伊勢崎 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１５０ -29	伊勢崎市		貸家建付地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		商業 (90,360)
b	２２１５０ -32	伊勢崎市		底地	（　）	ほぼ正方形	北20m市道、中間画地		近商 (90,200)
c	２２１５０ -30	伊勢崎市		建付地	（　）	長方形	西11m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	２２１５２ -51	伊勢崎市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東16m県道、北6m、二方路		２住居 (70,200)
e	２２１３５ -59	伊勢崎市		建付地	（　）	長方形	南15m国道、中間画地		近商 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 46,434	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	46,063	100 [ 114.6]	40,195	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	40,200
b	(　 29,677) 47,500	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	47,215	100 [ 117.7]	40,115		40,100
c	(　 ) 39,458	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	39,182	100 [ 97.2]	40,311		40,300
d	(　 ) 40,516	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	40,394	100 [ 105.9]	38,144		38,100
e	(　 ) 44,962	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	44,827	100 [ 111.2]	40,312		40,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +13.5
a	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -6.5
c	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +8.0
e	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 40,200 円／㎡]

伊勢崎 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成商業地につき求め得ない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,543,829	270,740	1,273,089	1,110,700	162,389	（　0.9707） 157,631	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	3,152,620 円　　　　（　 23,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

伊勢崎 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	45.00	ＬＳ2	90.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	132 ㎡	12.0 m x 11.0 m	前面道路：市道　 8.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

軽量鉄骨造２階建、１階：店舗　、２階：住宅、　各４５㎡、小駐車場あり。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	45.00	100.0	45.00	1,619	73,000	2.0	146,000
							1.0	73,000
2～ 2	居宅	45.00	100.0	45.00	1,360	61,000	1.0	61,000
							1.0	61,000
～

～

～

計		90.00	100.0	90.00		134,000		207,000
								134,000

⑨年額支払賃料	134,000 円　×　12ヶ月　＝　 1,608,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 90.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,608,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 128,640 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,479,360 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	207,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,904 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 134,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 62,565 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,543,829 円　　　　（　 11,696 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１１９賃　　　　-5	1,176 ( 1,143)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	1,413	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,419 円/㎡　月額支払賃料（　 1,360 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２１１９賃　　　　-6	1,562 ( 1,518)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,420
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

伊勢崎 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	58,000 円	14,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	48,240 円	1,608,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 12,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 123,200 円	14,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	14,500 円	14,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	14,500 円	14,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 270,740 円　（　　　　　　 2,051 円／㎡）　　（経費率　　 17.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	14,500,000 円	設計監理料率　 156,000 円／㎡　×　 90.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0766	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 40 ％　＋　0.0802 × 35 ％　＋ 0.0963 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,110,700 円（　　　　　 8,414 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,543,829 円
②総費用	270,740 円
③純収益　①－②	1,273,089 円
④建物等に帰属する純収益	1,110,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	162,389 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	157,631 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,194 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,152,620 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
伊勢崎 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

伊勢崎 5-5

群馬県

群馬第１

氏名

不動産鑑定士　吉澤　卓

TEL.

鑑定評価額

5,270,000 円

１㎡当たりの価格

39,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	32,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	伊勢崎市柳原町２番１				②地積　(㎡)	132 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	1:1	店舗兼住宅Ｓ3	低層の店舗が建ち並ぶ近隣商業地域	西8.4m市道、北側道	水道、ガス、下水	伊勢崎 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 40 ｍ、南 200 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 140 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

商住混在の駅に接近した近隣
商業地域

街

路

８．４ｍ市道

交通

施設

伊勢崎駅北東方

600m

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

伊勢崎駅に接近した旧来からの近隣商業地域であるが、郊外大型店への顧客流出や店主の高齢化等から商業性が
低下しており、今後は住宅地域への移行が進むものと予測される。地価は下落基調で推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 40,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 22,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は伊勢崎市内の商業地域と商住混在地域一円である。需要者は地縁性を有する個人、法人が想定される。駅
に接近する近隣商業地域であるが、大型商業施設への顧客流出や店主の高齢化等による協業性の低下に加え、住宅地へ
の転換も散見されるなど、商業性が希薄化しつつあり、需要は弱含みである。近隣地域内での土地取引が少なく、また
利用目的等により価格が一定していないので、需要の中心となる価格帯を把握するのは難しい状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自用の店舗が中心で、散見される賃貸物件は空店舗から転化されたものが主体のため、商業専用賃貸物件に係る市場の
成熟度は低い。そのため土地価格に相応する賃料水準の形成力が弱いので、収益価格は低位に試算された。比準価格は
多数の取引事例に基づいて求められたため実証性が高いものと判断される。従って、比準価格を重視し、収益価格を関
連づけ、更に代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　伊勢崎 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 60,300 円／㎡

[ 98.8]
100

100
[100.0]

100
[149.3]

[100.0]
100

39,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     40,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県南部の工業都市、人口は微増傾向だが直近
は鈍化。郊外化の影響から旧市、郡部の既成
商業地は衰退傾向。郊外商業地は復調傾向だ
が依然弱い。

伊勢崎駅に接近する近隣商業地域で、特段の
変動要因は見られないものの、商況の低迷か
ら空店舗や住宅地化が散見されるなど商業性
が低下している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +38.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

伊勢崎 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１３５ -59	伊勢崎市		建付地	（　）	長方形	南15m国道、中間画地		近商 (80,200)
b	２２１５０ -29	伊勢崎市		貸家建付地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		商業 (90,360)
c	２２１２６ -37	伊勢崎市		建付地	（　）	長方形	西8m市道、中間画地		近商 (80,200)
d	２２１５０ -30	伊勢崎市		建付地	（　）	長方形	西11m市道、中間画地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 44,962	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	44,827	100 [ 111.2]	40,312	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	40,300
b	(　 ) 46,434	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	46,063	100 [ 110.5]	41,686		41,700
c	(　 ) 38,261	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	38,146	100 [ 98.0]	38,924		38,900
d	(　 ) 39,458	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	39,182	100 [ 95.7]	40,943		40,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +9.5
b	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 40,500 円／㎡]

伊勢崎 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,563,900	275,667	1,288,233	1,133,680	154,553	（　0.9707） 150,025	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	3,000,500 円　　　　（　 22,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

伊勢崎 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	46.36	ＬＳ2	92.72
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	132 ㎡	12.0 m x 11.0 m	前面道路：市道　 8.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階２ＤＫ１戸、床面積約４６㎡を想定。駐車場確保の観点から使用容積率は低い。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	46.36	100.0	46.36	1,597	74,037	2.0	148,074
							1.0	74,037
2～ 2	居宅	46.36	100.0	46.36	1,331	61,705	1.0	61,705
							1.0	61,705
～

～

～

計		92.72	100.0	92.72		135,742		209,779
								135,742

⑨年額支払賃料	135,742 円　×　12ヶ月　＝　 1,628,904 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 92.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,628,904 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 130,312 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,498,592 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	209,779 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,930 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 135,742 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 63,378 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,563,900 円　　　　（　 11,848 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１４８賃　　　　-3	1,144 ( 1,143)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,268	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,388 円/㎡　月額支払賃料（　 1,331 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２１４８賃　　　　-1	1,537 ( 1,476)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,507
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

伊勢崎 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	59,200 円	14,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	48,867 円	1,628,904　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 12,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 125,800 円	14,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	14,800 円	14,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	14,800 円	14,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 275,667 円　（　　　　　　 2,088 円／㎡）　　（経費率　　 17.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	14,800,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 92.72 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0766	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 40 ％　＋　0.0802 × 35 ％　＋ 0.0963 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,133,680 円（　　　　　 8,588 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,563,900 円
②総費用	275,667 円
③純収益　①－②	1,288,233 円
④建物等に帰属する純収益	1,133,680 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	154,553 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	150,025 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,137 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,000,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,700 円／㎡）