鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

伊勢崎 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１５０ -55	伊勢崎市		更地	（　）	長方形	南東10.2m県道、中間画地		（都） (70,200)
b	２２１４８ -39	伊勢崎市		貸家建付地	（　）	不整形	西20m市道、東6m、二方路		準工 (70,200)
c	２２１３５ -59	伊勢崎市		建付地	（　）	長方形	南15m国道、中間画地		近商 (80,200)
d	２２１３５ -53	伊勢崎市		建付地	（　）	ほぼ台形	東10m県道、南8m、角地		工業 (70,200)
e	２２１２２ -48	伊勢崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西9m県道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 24,158	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	24,086	100 [ 82.3]	29,266	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	29,300
b	(　 ) 45,189	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.1]	52,379	100 [ 172.0]	30,453		30,500
c	(　 ) 44,962	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	44,827	100 [ 147.2]	30,453		30,500
d	(　 ) 43,909	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	43,343	100 [ 137.5]	31,522		31,500
e	(　 ) 36,279	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 100.0]	42,681	100 [ 136.1]	31,360		31,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -16.0
a	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +72.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -9.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +41.5
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +37.5
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +37.5
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 30,700 円／㎡]

伊勢崎 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため不適用。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,855,426	891,340	3,964,086	3,632,040	332,046	（　0.9734） 323,214	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	6,596,204 円　　　　（　 15,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

伊勢崎 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	149.05	Ｓ2	298.10
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	80 ％	200 ％	200 ％	434 ㎡	23.0 m x 25.5 m	前面道路：県道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階賃貸面積１４９．０５㎡、部分貸し。２階平均賃貸面積約５０㎡、２ＬＤＫのファミリータイプ。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	149.05	100.0	149.05	1,630	243,000	1.0	243,000
							1.0	243,000
2～ 2	居宅	149.05	100.0	149.05	1,208	180,000	1.0	180,000
							1.0	180,000
～

～

～

計		298.10	100.0	298.10		423,000		423,000
								423,000

⑨年額支払賃料	423,000 円　×　12ヶ月　＝　 5,076,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 298.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 7 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,076,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 421,308 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,654,692 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	423,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,879 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 423,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 196,855 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,855,426 円　　　　（　 11,188 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１３５賃　　　　-5	2,049 ( 1,964)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [124.0]	100 [100.0]	1,652	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,700 円/㎡　月額支払賃料（　 1,630 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２１５０賃　　　　-17	2,138 ( 2,049)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.5]	100 [124.0]	100 [100.0]	1,768
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

伊勢崎 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	205,200 円	51,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	203,040 円	5,076,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 21,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 359,100 円	51,300,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	51,300 円	51,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	51,300 円	51,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 891,340 円　（　　　　　　 2,054 円／㎡）　　（経費率　　 18.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9734

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	51,300,000 円	設計監理料率　 167,000 円／㎡　×　 298.10 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0708	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0703 × 35 ％　＋ 0.0958 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,632,040 円（　　　　　 8,369 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,855,426 円
②総費用	891,340 円
③純収益　①－②	3,964,086 円
④建物等に帰属する純収益	3,632,040 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	332,046 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	323,214 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 745 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,596,204 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出
伊勢崎 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

伊勢崎 5-4

群馬県

群馬第１

氏名

不動産鑑定士　保坂　充勇

TEL.

鑑定評価額

13,100,000 円

１㎡当たりの価格

30,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	伊勢崎市東町２６１９番６外				②地積　(㎡)	434 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,200) （その他）
	不整形 1:1.2	店舗兼住宅Ｗ2	小売店舗、飲食店等混在の県道沿いの商業地域	北西11m県道	水道	国定 2.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 80 ｍ、南 30 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 23.0 ｍ、奥行　約　　 25.5 ｍ、規模　　 434 ㎡程度、形状　不整形

④地域的特性

特記

事項

あずま地区中心部の既成商業
地域

街

路

１１ｍ県道

交通

施設

国定駅南方

2.0km

法令

規制

（都）近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

市域東方部に位置する県道沿いの既成商業地域であるが、大型商業施設に客足を奪われ衰退傾向にある。需要動
向を反映し、地価は下落基調が継続するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 30,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 16,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は伊勢崎市内の商業地域及び商住混在地域一円である。需要者は地縁性を有する個人若しくは法人等の事業
者が中心である。あずま地区の中心部付近にあって、小規模店舗や事務所等が見られるものの、商業集積度は低く、ま
た昨今は市内外の大型商業施設に客足を奪われ集客性が低下しているため需要は弱い。また、あずま地区内の商業地に
係る土地取引は少なく、需要の中心となる価格帯を見出しづらい状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域には貸店舗等が見受けられ、商業用賃貸物件に係る市場の熟成度は概ね普通であるが、土地価格に相応する賃
料水準の形成力が弱く、収益価格は低位に試算された。比準価格は多数の取引事例の中から適正に選択して求められた
ため実証性が高いと判断される。従って、比準価格を重視し、収益価格を参考とし、更に代表標準地との検討を踏まえ
て鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　伊勢崎 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 26,500 円／㎡

[ 99.2]
100

100
[100.0]

100
[ 87.2]

[100.0]
100

30,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     30,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

日銀によれば、県内個人消費は持ち直しが一
服しているものの、一部における下押し圧力
は和らぎつつある。

特に大きな変化は見られない。

なし。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

伊勢崎 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１３５ -85	伊勢崎市		更地	（　）	台形	南東16m県道、中間画地		（都）近商 (80,200)
b	２２１５２ -51	伊勢崎市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東16m県道、北6m、二方路		２住居 (70,200)
c	２２１５０ -62	伊勢崎市		更地	（　）	不整形	西8m県道、南5.5m、東4m、三方路		（都） (80,200)
d	２２１５０ -55	伊勢崎市		更地	（　）	長方形	南東10.2m県道、中間画地		（都） (70,200)
e	２２１３８ -19	伊勢崎市		更地	（　）	ほぼ長方形	北9m県道、中間画地		｢調区｣ (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 14,881	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 54.0]	27,447	100 [ 90.0]	30,497	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	30,500
b	(　 ) 40,516	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	40,394	100 [ 130.0]	31,072		31,100
c	(　 ) 18,961	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 71.8]	26,223	100 [ 85.0]	30,851		30,900
d	(　 ) 24,158	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	24,086	100 [ 80.0]	30,108		30,100
e	(　 ) 19,133	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	18,942	100 [ 62.0]	30,552		30,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -11.8
a	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -46.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +28.7
b	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -12.4
c	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -28.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -18.4
d	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -27.4
e	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 30,700 円／㎡]

伊勢崎 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成商業地であるため採用しなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,271,460	871,118	4,400,342	4,036,820	363,522	（　0.9707） 352,871	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	7,057,420 円　　　　（　 16,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

伊勢崎 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	165.18	ＬＳ2	330.36
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	80 ％	200 ％	200 ％	434 ㎡	23.0 m x 25.5 m	前面道路：県道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロア貸し店舗、２階ファミリータイプ３戸、１戸平均約５５．０６㎡を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	165.18	100.0	165.18	1,500	247,770	2.0	495,540
							1.0	247,770
2～ 2	居宅	165.18	100.0	165.18	1,270	209,779	1.0	209,779
							1.0	209,779
～

～

～

計		330.36	100.0	330.36		457,549		705,319
								457,549

⑨年額支払賃料	457,549 円　×　12ヶ月　＝　 5,490,588 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 330.36 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,490,588 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 439,247 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,051,341 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	705,319 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,489 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 457,549 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 213,630 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,271,460 円　　　　（　 12,146 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１５３賃　　　　-12	1,466 ( 1,423)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	1,593	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,566 円/㎡　月額支払賃料（　 1,500 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２１４８賃　　　　-10	1,744 ( 1,744)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,530
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

伊勢崎 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	210,800 円	52,700,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	164,718 円	5,490,588　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 21,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 368,900 円	52,700,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	52,700 円	52,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	52,700 円	52,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 871,118 円　（　　　　　　 2,007 円／㎡）　　（経費率　　 16.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	52,700,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 330.36 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0766	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 40 ％　＋　0.0802 × 35 ％　＋ 0.0963 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,036,820 円（　　　　　 9,301 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,271,460 円
②総費用	871,118 円
③純収益　①－②	4,400,342 円
④建物等に帰属する純収益	4,036,820 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	363,522 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	352,871 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 813 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,057,420 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,300 円／㎡）