別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 伊勢崎 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊勢崎 -25 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　設楽　篤司   TEL.

鑑定評価額 10,100,000 円  １㎡当たりの価格 40,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊勢崎市美茂呂町４２７８番３ ②地積 　(㎡) 247   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 住宅、アパート等が 混在し高圧線に近い 住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 新伊勢崎 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西    60 ｍ、南   130 ｍ、北   280 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 新旧住宅中心に共同住宅や農 地等が混在する住宅地域 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 新伊勢崎駅南方 2.4km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 広瀬川と国道３５４号に挟まれた混在住宅地域で農地も残る。利便性良好で多様性もあるが整然性は低く居住環 境は伸び悩み。コロナ禍の収束が見えない中、景気は先行き不透明で地価は下落幅が拡大している。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は伊勢崎市の市街地外周部寄りの住宅地域である。需要者の中心は伊勢崎市に居住又は勤務するサラリーマ ンである。広瀬小学校に近いこと、空地が残ること、等から住区人口は増加傾向だが整然性はやや低い。コロナ感染症 による市場滞留期間の長期化傾向から需給関係は少し弱まっている。土地は８００万円前後、新築戸建住宅は２６００ 万円前後の物件が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引価格は比準価格重視で決定されている。上記比準価格は競争関係にある信頼できる事例から求めたもので信頼でき る。収益価格は、画地規模が小さく収益性が低いため適用できなかったが、価格決定への影響はないと判断した。以上 、快適性を重視する住宅地域なので、比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地とは均 衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊勢崎 -14                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,400 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [101.0] 100 [ 82.1] [105.0] 100 40,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の収束が見えないため景気は先行き が見えない。個人消費は持ち直しに一服感が ある。雇用所得環境は弱い動きが見られる。 市役所南方に比較的近い農地も残る混在住宅 地域で南側は国道３５４号に近い。街路条件 や環境条件等の変化は特に見られない。 街路、環境、隣地関係等の個別的要因に変化 はなく、競争力は地域の標準を維持。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -14.5 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％