別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月15日　提出 伊勢崎 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊勢崎 -17 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　片柳　華絵   TEL.

鑑定評価額 7,840,000 円  １㎡当たりの価格 40,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊勢崎市今泉町２丁目１０１３番２ ②地積 　(㎡) 196   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 新伊勢崎 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   200 ｍ、南   170 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市役所や教育施設に近く地勢 に起伏のある居住環境の良い 住宅地域 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 新伊勢崎駅南西方 1.9km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 環境の良い既成の住宅地域で地域要因に特段の変動はみられず、地域の標準的な土地利用状況が継続すると見込 まれる。新型コロナの影響は殆どなく地価は若干の下落から横這い傾向にて安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は伊勢崎市街地の近郊を中心とする小学校への接近性などが良好な住宅地域。需要者の中心は伊勢崎市及び 周辺市町に在住又は勤務する居住を目的とする１次取得者である。当地域は小中学校、高等学校、市役所など公共施設 に近く、地勢も程よく変化に富み居住環境が良好で市場は底堅い。中心となる価格帯は、土地は７００万～１，０００ 万円程度、新築戸建住宅は２，４００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 代替競争関係にある事例から得た比準価格は市場性を重視する取引価格決定の指標となるのが一般的である。近隣地域 周辺では共同住宅も見られるが戸建住宅としての利用が中心で、収益性よりも居住の快適性や利便性が重視される地域 である。なお対象標準地は画地規模が小さいため競争力ある賃貸用共同住宅の想定が困難なことから収益価格を求めら れなかった。以上から実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊勢崎 -21                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,700 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [105.0] 100 [ 98.9] [105.0] 100 39,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 群馬県の人口は微減傾向に対し当市は微増傾 向にある。区画整理区域内など快適性利便性 が高い地域の需要は底堅いが市域南部の需要 は弱い状況。 今泉２丁目の人口は微減傾向にあるが学校等 公共施設に近く居住環境が良好な住宅地域で 需要は持ち直しつつある。地域要因に特別な 変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％