別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月15日　提出 伊勢崎 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊勢崎 -16 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　堀口　由紀子   TEL.

鑑定評価額 3,480,000 円  １㎡当たりの価格 21,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊勢崎市間野谷町６４０番６ ②地積 　(㎡) 162   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が混在する住宅地 域 北4.5m市道、西側道 水道、下水 国定 3.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   230 ｍ、南   220 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 戸建住宅を中心とした旧来か らの住宅地域 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 国定駅北東方 3.9km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域。地域要因に特段の変動は見られず今後も現況を維持すると予測される。 コロナ渦の影響も小さく地価は下落傾向から持ち直し横ばいで推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧赤堀町及び周辺の旧郡部を中心とした伊勢崎市一円の住宅地域である。需要者は市内に在住・勤務の一 次取得者が主体である。近隣地域及びその周辺は旧来からの住宅地域で市街地からの距離があるものの地縁的選好性か ら土地取引は比較的多く、需要は底堅い。需要の中心価格帯は標準的画地程度の土地で３５０万円前後、新築戸建住宅 で１，７００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は旧赤堀地区の既存住宅地域である。収益物件はほとんど見られず、標準的画地の規模が小さく賃貸共同住宅 の想定が困難なことから収益還元法は適用を見送った。典型的需要者は市場での代替競争不動産の取引価格を重視し意 思決定を行う傾向にある事から、市場の実態を反映した比準価格の説得力は高いと思料される。よって代表標準地との 検討を踏まえ、比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊勢崎 -12                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [112.4] [100.0] 100 21,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 土地取引件数は増加に転じた。取引価格は人 気エリアは上昇～横ばい、その他は下落傾向 。選好性の高い地域の需要は底堅いが、他の 地域は弱含み。 旧郡部の既存住宅地域で、中心市街地と比べ 取得額が低く需要は底堅い。価格に影響を及 ぼすような地域要因の変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％