別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 伊勢崎 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊勢崎 -13 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　小池　龍太   TEL.

鑑定評価額 4,800,000 円  １㎡当たりの価格 31,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊勢崎市長沼町６５２番２９ ②地積 　(㎡) 152   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 東6m市道 水道、下水 新伊勢崎 6.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   130 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       156 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 埼玉県との県境付近に位置す る郊外の住宅地域 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 新伊勢崎駅南方 6.4km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 空閑地が残る郊外の住宅地域で、今後も住宅地域としての熟成度を増していくと予測されるものの、供給余力は 十分にあり、既成住宅地と新興住宅地の需給バランスから依然として地価は下落傾向が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は伊勢崎市南部を中心とする郊外の住宅地域一円。主たる需要者は伊勢崎市及び埼玉県本荘市を含む周辺市 を通勤圏とする一次取得者層である。土地区画整理事業の実施や市街化調整区域における宅地分譲等の影響から過剰供 給感があり、需要は弱含み傾向にある。需要の中心となる価格帯は土地で５００万円程度、新築戸建住宅で２，０００ 万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域で、主たる需要者は自己利用目的の一次取得者層であることから、対象 標準地に賃貸用の共同住宅を想定することは現実的ではなく、収益還元法の適用は断念した。対象標準地の主たる需要 者は取引価格の水準を指標に意思決定することが一般的であることから、比準価格を実証性を有する説得力のある価格 であると判断し、代表標準地価格から検討した価格との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊勢崎 -14                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,400 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [101.0] 100 [104.0] [103.0] 100 31,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産市況は新型コロナウイルス感染症の影 響により今後の感染拡大の行方等によりその 影響は大きく異なるため、不透明な状況下に ある。 空閑地が残る郊外の住宅地域であり、今後も 住宅地域としての熟成度を増していくと予測 されるものの、依然として需要は弱含み傾向 である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％