別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 伊勢崎 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊勢崎 -7 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　原　孝幸   TEL.

鑑定評価額 6,440,000 円  １㎡当たりの価格 19,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊勢崎市境下渕名字西久保２５５９番６ ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 等が混在する住宅地 域 北5.5m市道 水道 境町 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   270 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街化調整区域内の住宅地域 街 路 基準方位　北　　５ ．５ｍ市道 交通 施設 境町駅北西方 3.8km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅、一般住宅等が混在する市街化調整区域内の住宅地域であり、地域内に特別の変動要因はなく、今後も 概ね現状維持にて推移するものと予測する。地価は当分の間、下落傾向にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は伊勢崎市の市街化調整区域内の住宅地域で、主な需要者は伊勢崎市に居住又は通勤する個人である。境支 所下渕名地区は市街化調整区域としては宅地の連たん度が比較的高く、５０戸連たんの要件を満たしやすい環境下にあ るが、市街化調整区域内における土地需要が長期低迷しており、境支所では特にその傾向が顕著となっている。市場で の中心価格帯は画地規模３００㎡程度で土地は６００万円程度、新築の戸建住宅は１，８００～２，０００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には共同住宅が殆ど見受けられず、戸建住宅が中心で、収益性よりも居住の快適性や利便性が重視される地域であ る。取引は居住目的が大半で信頼性のある事例を収集し得た。なお、市街化調整区域内で賃貸市場の熟成度は低く、賃 貸需要が見込めないため収益価格は求められなかった。よって、実証的な比準価格を採用し、代表標準地との均衡を踏 まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊勢崎 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,000 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [100.0] 100 [146.3] [100.0] 100 19,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、新型コロナウイルス感染症の影響で 厳しい状況が続いているが、感染者数の減少 等により持ち直しつつある。 市街化調整区域内における土地需要は長期低 迷しているが、境支所管内に存する近隣地域 は特にその傾向が顕著となっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +42.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％