別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 桐生 5-8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桐生 5-8 群馬県 群馬第３ 氏名  不動産鑑定士　小河原　健幸   TEL.

鑑定評価額 9,570,000 円  １㎡当たりの価格 25,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桐生市川内町３丁目字坂ノ上道下３７６番６ ②地積 　(㎡) 371   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） (70,200) 台形 1:1 店舗兼住宅 Ｗ2 一般住宅、店舗、工 場等の混在する地域 南8m市道、背面道 水道、ガス、下水 桐生 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 桐生駅北西方 3.7km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の近隣商業地域であり、当該地域の価格形成に影響を与える格別の変動要因はないが、繁華性は下落傾向に ある。地価水準は、現状では下落傾向にあるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね桐生市及び隣接する市町村の圏域に存する商業地域で、背後の住宅地も含む。需要者の中心は、地 元不動産業者や事業所、店舗等を展開する地元の個人並びに法人等である。郊外の近隣商業地域であるが、顧客の市外 流出が続き繁華性は落ちており、不動産需要は弱含みで推移している。土地の取引及び建物及びその敷地としての取引 は規模、目的等において多様であるため、需要の中心としての価格帯を見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 店舗、住宅、工場等が混在する近隣商業地域であるが、自己の事業用の取引が中心であり、住宅系の用途も多い。なお 、商業地として衰退しており、新規の賃貸需要が見込めないため、収益価格は試算しない。また、近隣地域、同一需給 圏内の類似地域等から多数の規範性の高い取引事例を収集しえたので、比準価格の説得力は高いと判断される。よって 、比準価格を採用し、代表標準地から検討した価格を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桐生 5-7                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  -5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,000 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [ 95.0] 100 [151.2] [102.0] 100 25,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気はコロナ禍による厳しい状況から緩和さ れつつあるが、戻りは弱い。中心商業地、郊 外の路線商業地とも苦戦しており、地価は下 落傾向。 郊外の商業地域であるが、商業地としての繁 華性は下落しており、景気は厳しい状況から 緩和されつつあるが、不動産需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +4.5 環境　　　　　　 +40.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.6 ％  ％