鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

桐生 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３３８ -21047	桐生市		建付地	（　）	長方形	北西4.5m市道、中間画地		商業 (80,270)
b	３４０ -21062	太田市		建付地	（　）	長方形	北5m市道、中間画地		商業 (80,300)
c	３３５ -22008	桐生市		更地	（　）	長方形	北東4m市道、中間画地		商業 (80,240)
d	３４５ -27362	桐生市		更地	（　）	不整形	南西4.5m市道、中間画地		近商 (80,200)
e	３４５ -27379	桐生市		更地	（　）	ほぼ整形	西35m県道、中間画地		商業 (80,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 35,804	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	35,052	100 [ 88.2]	39,741	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	39,700
b	(　 ) 32,384	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	40,237	100 [ 100.5]	40,037		40,000
c	(　 ) 25,560	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	24,902	100 [ 73.4]	33,926		33,900
d	(　 ) 36,320	100 [ 100.0]	[ 96.8] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	37,008	100 [ 81.7]	45,297		45,300
e	(　 ) 41,359	100 [ 100.0]	[ 96.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	39,829	100 [ 98.0]	40,642		40,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -2.0
e	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 39,900 円／㎡]

桐生 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であることから土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,430,176	1,711,719	5,718,457	5,255,040	463,417	（　0.9730） 450,905	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	9,018,100 円　　　　（　 20,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

桐生 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	193.00	Ｓ2	386.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	448 ㎡	12.5 m x 33.0 m	前面道路：県道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１、２階はフロアー貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	193.00	100.0	193.00	1,910	368,630	1.0	368,630
							1.0	368,630
2～ 2	店舗	193.00	100.0	193.00	1,433	276,569	1.0	276,569
							1.0	276,569
～

～

～

計		386.00	100.0	386.00		645,199		645,199
								645,199

⑨年額支払賃料	645,199 円　×　12ヶ月　＝　 7,742,388 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 386.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,742,388 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 619,391 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,122,997 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	645,199 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,936 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 645,199 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 301,243 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,430,176 円　　　　（　 16,585 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３４８（賃）　　　　-22006	1,468 ( 1,467)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,812	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,992 円/㎡　月額支払賃料（　 1,910 円/㎡）　基準階 1 F B
b	３４５（賃）　　　　-42	2,735 ( 2,721)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,279
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

桐生 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	368,000 円	73,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	387,119 円	7,742,388　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 202,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 607,200 円	73,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	73,600 円	73,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	73,600 円	73,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,711,719 円　（　　　　　　 3,821 円／㎡）　　（経費率　　 23.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	73,600,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 386.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0714	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0710 × 35 ％　＋ 0.0963 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,255,040 円（　　　　　 11,730 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,430,176 円
②総費用	1,711,719 円
③純収益　①－②	5,718,457 円
④建物等に帰属する純収益	5,255,040 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	463,417 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	450,905 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,006 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,018,100 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
桐生 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

桐生 5-1

群馬県

群馬第３

氏名

不動産鑑定士　田中　聡一

TEL.

鑑定評価額

17,600,000 円

１㎡当たりの価格

39,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	34,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	桐生市本町６丁目字六丁目３７１番２				②地積　(㎡)	448 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1:2.5	銀行ＲＣ2	店舗、銀行等が建ち並ぶ既成商業地域	南東18m県道	水道、ガス、下水	桐生 560m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 190 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

２階建程度の低層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

店舗、事務所等が混在する中
心商業地域

街

路

１８ｍ県道

交通

施設

桐生駅東方

560m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
都市機能誘導区域

⑤地域要因の将
　来予測

市街中心部の商業地域であるが店舗の閉鎖、公共施設や飲食店への移行も見られることから、中心業種は小売か
ら飲食店へと移行していくものと予測される。地価は弱含み傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

２階建程度の低層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 40,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 23,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は桐生市の市街地を中心とする商業地域及び混在住宅地域。需要者は服飾、飲食店を中心に幅広い業種の商
業事業者が想定される。駐車場が確保されていない画地が多く郊外幹線道路沿いの商業地に顧客が流出しており、店舗
の閉鎖が多く、土地需要は減退している。取引される価格帯にはばらつきがあり、中心となる価格帯は見出だせない状
況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は４事例を採用しており、規範性は高い。収益価格は店舗事務所を想定しているが、賃貸物件の需要は好転せ
ず賃貸市場の成熟度は低いため収益の査定に不安定要素が残る。テナントビル等は少なく自己使用目的での取引が想定
されるため、市場性を反映し実証的な比準価格を標準とし、収益価格を参酌して、前年標準地からの検討を踏まえ、鑑
定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     40,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　桐生 5-1                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     39,900 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減少、店舗の郊外移転等により市街地需
要は大幅に減退。郊外との差はなく、規模確
保の影響大。住宅地と同水準も散見。コロナ
禍で取引減少。

小規模飲食店としての需要はややあるものの
、幅広い業種で店舗の撤退が見られる。需要
は減退傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-3.7 ％

-1.8 ％

３　試算価格算定内訳

桐生 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３３８ -21047	桐生市		建付地	（　）	長方形	北西4.5m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (80,270)
b	３４５ -27379	桐生市		更地	（　）	ほぼ整形	西35m県道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (80,400)
c	３４５ -27353	桐生市		更地	（　）	不整形	接面道路無、無道路地		商業都市機能誘導区域 (80,240)
d	３４７ -20073	桐生市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、中間画地		近商都市機能誘導区域 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 35,804	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	35,052	100 [ 90.8]	38,604	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	38,600
b	(　 ) 41,359	100 [ 100.0]	[ 96.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	39,829	100 [ 97.0]	41,061		41,100
c	(　 ) 29,356	100 [ 100.0]	[ 95.5] 100	100 [ / ]	100 [ 77.6]	36,128	100 [ 86.4]	41,815		41,800
d	(　 ) 30,261	100 [ 100.0]	[ 95.1] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	31,976	100 [ 83.1]	38,479		38,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 -22.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 -2.5
d	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 40,000 円／㎡]

桐生 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,675,434	1,551,669	6,123,765	5,584,140	539,625	（　0.9707） 523,814	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	10,476,280 円　　　　（　 23,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

桐生 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所	191.29	Ｓ2	382.58
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	448 ㎡	12.5 m x 33.0 m	前面道路：県道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し、２階事務所フロア貸し、平面駐車場確保のため使用容積小さい、駐車場計６台

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	191.29	100.0	191.29	1,882	360,008	2.0	720,016
							1.0	360,008
2～ 2	事務所	191.29	100.0	191.29	1,562	298,795	2.0	597,590
							1.0	298,795
～

～

～

計		382.58	100.0	382.58		658,803		1,317,606
								658,803

⑨年額支払賃料	658,803 円　×　12ヶ月　＝　 7,905,636 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 382.58 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,905,636 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 553,395 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,352,241 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,317,606 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,254 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 658,803 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 310,939 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,675,434 円　　　　（　 17,133 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３４９　　　　-22505	3,008 ( 2,993)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [ 82.0]	100 [161.0]	100 [110.0]	2,031	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,965 円/㎡　月額支払賃料（　 1,882 円/㎡）　基準階 1 F B
b	３４９　　　　-22506	998 ( 996)	100 [100.0]	[ 99.9] 100	100 [102.0]	100 [ 89.0]	100 [ 58.0]	100 [100.0]	1,894
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

桐生 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	364,500 円	72,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	237,169 円	7,905,636　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 202,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 601,400 円	72,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	72,900 円	72,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	72,900 円	72,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,551,669 円　（　　　　　　 3,464 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	72,900,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 382.58 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0766	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 40 ％　＋　0.0802 × 35 ％　＋ 0.0963 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,584,140 円（　　　　　 12,465 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,675,434 円
②総費用	1,551,669 円
③純収益　①－②	6,123,765 円
④建物等に帰属する純収益	5,584,140 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	539,625 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	523,814 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,169 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,476,280 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,400 円／㎡）