別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 桐生 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桐生 -22 群馬県 群馬第３ 氏名  不動産鑑定士　前原　徹児   TEL.

鑑定評価額 2,710,000 円  １㎡当たりの価格 16,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桐生市菱町５丁目字引田５３２番２１ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,192) 1:1 住宅 Ｂ2 小規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南西4.8m市道 水道、ガス、下水 桐生 4.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   550 ｍ、南   150 ｍ、北   350 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 小規模な住宅団地の他、市営 住宅等も見られる住宅地域 街 路 基準方位　北　　４ ．８ｍ市道 交通 施設 桐生駅北東方 4.6km 法令 規制 １住居 (60,192) ⑤地域要因の将 　来予測 桐生川に近接する郊外の山間部エリアに位置する住宅地域であり、人口減少による影響等から、今後も徐々に衰 退傾向にて推移していくものと予測する。なお地価は当分の間は下落傾向が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は桐生市郊外の住宅地域及びみどり市の住宅地域。需要者は当市居住の一次取得者が大半を占め、同一需給 圏外からの転入者は少ない。菱地区の山間部内の住宅地域であり、供給はあるものの、需要は弱含みであり、他地域と の比較による選好性で劣ること等から割安に成約する取引が多い。土地は総額４００万円～８００万円程度、新築の戸 建物件は２，０００万円未満を中心に取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 評価対象不動産の存する近隣地域は、郊外の住宅地域で、市街地からも遠く賃貸市場が未成熟であり、画地規模も小さ く経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅の想定が非現実的であるため、収益還元法は採用しない。よって本件におい ては、居住の快適性・利便性を重視する自用地中心の住宅地域であるため、代表標準地との均衡に留意のうえ、比準価 格をもって、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桐生 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,100 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [103.0] 100 [191.4] [102.0] 100 16,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気後退及び人口減少による地域の衰退等の 要因から、全体的に不動産市場は低迷してい る。 郊外の山間部エリアに位置する住宅地域であ り、不動産需要は弱い地域である。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +79.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.0 ％  ％