別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 桐生 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桐生 -16 群馬県 群馬第３ 氏名  不動産鑑定士　長壁　治   TEL.

鑑定評価額 6,360,000 円  １㎡当たりの価格 28,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 24,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桐生市宮本町３丁目１６３９番４ ｢宮本町３－３－３２｣ ②地積 　(㎡) 221   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 閑静な既成住宅地域 西6m市道、北側道 水道、ガス、下水 桐生 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   900 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地外縁部の、一般住宅を 中心とする緩傾斜地勢にある 住宅地域 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 桐生駅北方 1.5km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中心部に近い既成の住宅地域であるが土地利用に変化はなく格別の変動要因はないことから、現状維持傾向が続 き、また地価は従来からの需要の弱さに加え、コロナ禍による景気低迷等から下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は桐生市内の市街地を中心とする一般住宅地域。需要者は桐生市居住者が大半を占め、同一需給圏外からの 転入者は少ない。同市中心地への接近性は高いが当該中心地は衰退傾向にあり、また近隣地域は市街地外縁部にあるこ と等から、需要は弱く土地取引は少ない。土地は６００～７００万円程度、新築の戸建住宅は２０００万円程度の物件 が市場での需要の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には共同住宅等も散見されるが、自用の戸建住宅が中心であり、また画地規模もやや小さいため経済的に合理性を 有する共同住宅の想定ができず、収益還元法は適用できなかった。比準価格は、同一需給圏内の類似地域における自用 目的の比較可能な多くの取引事例から求めたもので、説得力を有するものと思料する。よって、実証性の高い取引事例 により求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桐生 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,900 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [103.0] 100 [114.5] [102.0] 100 28,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] かつては県東毛地域の経済、文化の中心的役 割を担っていたが、人口減少、高齢化により 地位低下。景気は持ち直しつつあるが、依然 厳しい状況続く。 中心市街地外縁部の、緩傾斜地勢にある住宅 地域で、地域要因に特段の変化は見られず、 需要は弱含みである。 個別的要因に特に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％  ％