別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 桐生 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桐生 -15 群馬県 群馬第３ 氏名  不動産鑑定士　小河原　健幸   TEL.

鑑定評価額 4,810,000 円  １㎡当たりの価格 32,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桐生市広沢町２丁目字谷津３０６８番１８ ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に工場 等が混在する住宅地 域 北西4.5m市道 水道、ガス、下水 新桐生 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   350 ｍ、南   700 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       145 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 新桐生駅北西方 600m 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 成熟した既成の住宅地域で、当該地域の価格形成に影響を与える格別の変動要因はなく、当分の間現状を維持す ると予測する。地価水準は、現状ではやや下落傾向にあるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね桐生市及びみどり市の住宅地域全域であり、市街地中心部周辺から郊外の住宅地域が中心。需要者の 中心は、桐生市及び周辺市町村に居住及び勤務する、３０代を中心とした第一次取得者が大半を占める。景気は厳しい 状況から緩和されつつあるが、桐生市は全般的に人口減少等もあり不動産需要は弱く、地価の下落は継続している。土 地は４００万円から８００万円程度、新築の戸建物件で２，０００万円未満程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とした住宅地域で、居住のための自己使用目的の取引が中心であり、収益性よりも市場性が重視される 。なお、対象標準地は規模が小さく共同住宅等の建設の想定は困難なため、収益価格は試算しない。また、近隣地域、 同一需給圏内の類似地域等から多数の規範性の高い取引事例を収集しえたので、比準価格の説得力は高いと判断される 。したがって、比準価格を採用し、代表標準地から検討した価格を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桐生 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,100 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [103.0] 100 [ 94.0] [100.0] 100 32,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気はコロナ禍による厳しい状況から緩和さ れつつあるが、戻りは弱い。桐生市の人口は 過去５年間減少傾向にあり、総じて地価は下 落傾向にある。 成熟した既成の住宅地域であり、地域要因に 特段の変動は見られず、不動産需要は安定し て推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％