別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 高崎 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高崎 9-3 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　玄   TEL.

鑑定評価額 89,000,000 円  １㎡当たりの価格 26,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 21,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高崎市宮原町３番９ ②地積 　(㎡) 3,335   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 台形 1:1 工場 大規模工場、中小規 模工場が混在する工 業地域 南東15.5m市道、北東側道 水道、下水 倉賀野 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   350 ｍ、西   600 ｍ、南   420 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 周囲に良好な住宅地域が見ら れる工業団地 街 路 １５．５ｍ市道 交通 施設 倉賀野駅北西方 1.1km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道、市街地等に近い立地であり需要は底堅い、一方で工業団地として熟成し余地が少なく、新規工業団地との 競合関係もあり、今後は現状維持傾向が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、北関東一円の工業地域であるが、特に代替競争等の関係が強いのは、群馬県内の工業地域である。需要 者は北関東に拠点を構えることを目的とする法人等が中心である。新型コロナウィルス感染症による巣ごもり需要の影 響もあり物流を中心に需要は旺盛である。取引の中心的価格帯は、規模、目的等により多様であるため把握は困難であ る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺地域においては自己使用の工場、倉庫等の取引が中心であり、賃貸市場は未成熟で、収益性を指標に価格形成がな されていないことから、収益還元法は適用しない。比準価格は県内の代替競争関係にある工業地に所在する事例から、 規範性の高いものを採用しており、説得力を有する。以上のことから、市場の実勢を的確に反映し、適切な要因比較に より算定した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 工業地については、新型コロナウィルス感染 症の影響により製造業は一部停滞していたが 、物流を中心に需要は旺盛な状況にある。 工業団地内は概ね熟成済みで、近隣地域の地 域要因の変動は特に無い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％