別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 高崎 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高崎 9-1 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　石川　健太郎   TEL.

鑑定評価額 55,100,000 円  １㎡当たりの価格 24,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月9日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高崎市上豊岡町５７１番７ ②地積 　(㎡) 2,229   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:2 工場兼事務所 中小規模の工場が建 ち並ぶ工業団地 南12m市道、背面道 水道、下水 群馬八幡 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   310 ｍ、西   100 ｍ、南   210 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  36.0 ｍ、奥行　約　　  55.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 公共団体が昭和４６年に分譲 開始した八幡第二工業団地 街 路 １２ｍ市道　　　二 方路 交通 施設 群馬八幡駅東方 900m 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成度の高い工業地域であり、今後も工業団地としての利用が見込まれる。群馬県内の工業地需要は堅調である が、製造業が中心の地域である為、世界的な材料不足を受けて横這い傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は県全域の工業団地等を含む工業地域の圏域である。需要者の中心は工業団地等に関連がある県内企業及び 全国的規模の企業等が見込まれる。工業生産量の増加等により、工場立地件数は増加傾向となり価格も安定傾向にある ため地価は横這い傾向にある。需要の中心となる価格帯は土地の規模等により異なるため、見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 高崎市のみならず、工業団地を中心とした工業地域においては、自用目的での取引が中心であり、工場の賃貸市場の成 熟の程度は低い。よって、多数の価格牽連性の有る取引事例より比準した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏 まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高崎 9-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,500 円／㎡ [100.8] 100 100 [101.0] 100 [107.1] [100.0] 100 24,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響で県内の不動産需要はやや 低迷気味である。高崎市は地価の上昇地点が 見受けられる一方、既存地域の衰退等の二極 化が進む。 近隣地域の地域要因の変動は特に無いため需 給動向は安定的に推移している。 個別的要因の変動は特に無い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％