別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 高崎 5-19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高崎 5-19 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　君島　准逸   TEL.

鑑定評価額 23,400,000 円  １㎡当たりの価格 32,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高崎市中里見町字根岸１２１番２外 ②地積 　(㎡) 732   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） 1.2:1 店舗兼住宅 Ｗ1 店舗、住宅等が混在 する郊外路線商業地 域 北東8.6m国道 水道、下水 群馬八幡 5.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   350 ｍ、西   450 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道沿いに大規模店舗等が見 られる熟成度の低い路線商業 地域 街 路 ８．６ｍ国道 交通 施設 群馬八幡駅北西方 5.8km 法令 規制 （都） ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 交通量が比較的少ない旧郡部の沿道地域で、新規店舗の進出はなく地域は衰退傾向にある。また、背後地人口の 減少から集客力は低下しているため、地価は引き続いて下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高崎市郊外の沿道地域及び当地域周辺の沿道背後地域等である。需要者は店舗又は店舗等併用住宅を欲す る地元の商業従事者及び地場の法人企業が中心である。当地域には郊外型大型店舗も見られるが、店舗の集積度は低い 。また、背後地人口や交通量等から競合関係にある同一需給圏内の路線商業地域と比較して競争力は弱いため、需給動 向は低調である。当地域における取引はほとんど見受けられず、市場の中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の店舗併用住宅、低層店舗等の自己業務用不動産としての需要が中心であり、店舗等収益物件の賃貸需 要が乏しく賃貸市場が成立していないため、収益価格は試算しない。当地域においては、近隣地域周辺及び同一需給圏 内の類似地域等における類似不動産の取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であることから、市場の 実態を反映した比準価格を採用し、さらにコロナ禍での経済情勢を勘案して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内最大の人口を有する中核都市であるが、 商業地は高崎駅周辺を除き商況が低迷してお り、住宅地は生活利便性の高低により二極化 が進んでいる。 周辺に大型店舗等が見られるが、路線商業地 域としての熟成度は低く、集客力に乏しい場 所柄であることから、需要は低調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.0 ％  ％