鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

高崎 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３６ -21162	高崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東9m県道、中間画地		（都）１中専 (60,200)
b	２７１ -3060	高崎市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南西10m県道、南東4.3m、角地		（都） (80,200)
c	２７１ -4093	高崎市		更地	（　）	ほぼ正方形	北6m市道、東4m、角地		（都） (80,200)
d	２３６ -21148	高崎市		建付地	（　）	ほぼ整形	北東6.7m市道、中間画地		（都） (70,200)
e	２７１ -4085	高崎市		建付地	（　）	長方形	北東6.8m市道、中間画地		（都） (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 31,674	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	30,525	100 [ 103.9]	29,379	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	29,400
b	(　 ) 21,805	100 [ 100.0]	[ 96.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	20,295	100 [ 66.0]	30,750		30,800
c	(　 ) 25,442	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	24,818	100 [ 82.3]	30,156		30,200
d	(　 ) 19,252	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.5]	18,888	100 [ 64.0]	29,513		29,500
e	(　 ) 17,983	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.5]	17,822	100 [ 60.5]	29,458		29,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -32.0
b	正常	％／月 -0.19	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -16.0
c	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -34.0
d	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 +0.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -37.0
e	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 +0.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 29,900 円／㎡]

高崎 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,027,546	706,954	3,320,592	3,105,760	214,832	（　0.9714） 208,688	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	4,347,667 円　　　　（　 16,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高崎 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	147.60	ＬＳ2	267.30
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	80 ％	200 ％	200 ％	262 ㎡	14.5 m x 18.0 m	前面道路：県道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗でフロア貸しを想定。２階はファミリータイプ（約６０㎡）で、平面駐車場確保のため使用容積率は低位。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	147.60	100.0	147.60	1,441	212,692	2.0	425,384
							1.0	212,692
2～ 2	居宅	119.70	100.0	119.70	1,153	138,014	1.0	138,014
							1.0	138,014
～

～

～

計		267.30	100.0	267.30		350,706		563,398
								350,706

⑨年額支払賃料	350,706 円　×　12ヶ月　＝　 4,208,472 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 267.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,208,472 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 349,303 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,859,169 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	563,398 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,166 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 350,706 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 163,211 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,027,546 円　　　　（　 15,372 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２７１（賃）　　　　-406	1,343 ( 1,343)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [115.0]	100 [ 97.0]	1,267	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,203 円/㎡　月額支払賃料（　 1,153 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２４０（賃）　　　　-412	1,034 ( 1,034)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [ 97.0]	1,145
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高崎 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	165,200 円	41,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	126,254 円	4,208,472　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 43,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 289,100 円	41,300,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	41,300 円	41,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	41,300 円	41,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 706,954 円　（　　　　　　 2,698 円／㎡）　　（経費率　　 17.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9714

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	41,300,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 267.30 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0752	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0789 × 35 ％　＋ 0.0951 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,105,760 円（　　　　　 11,854 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,027,546 円
②総費用	706,954 円
③純収益　①－②	3,320,592 円
④建物等に帰属する純収益	3,105,760 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	214,832 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	208,688 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 797 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,347,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
高崎 5-16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

高崎 5-16

群馬県

群馬第２

氏名

不動産鑑定士　石川　健太郎

TEL.

鑑定評価額

7,680,000 円

１㎡当たりの価格

29,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月9日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	高崎市箕郷町西明屋字連雀町２８８番６外				②地積　(㎡)	262 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,200) （その他）
	1:1.2	店舗兼住宅Ｓ2	小規模小売店舗や一般住宅が混在する商業地域	東7m県道	水道、下水	北高崎 8.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

旧箕郷町中心部の既成商業地
域

街

路

７ｍ県道

交通

施設

北高崎駅北西方

8.0km

法令

規制

（都）近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

旧箕郷町の中心商業地域であるが、高崎駅周辺商業地域及び郊外型大型店舗等への顧客流出の影響で需要は弱含
みで推移しており、今後も地価の下落傾向が継続すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 29,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 15,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は高崎市内の既成商業地域、及び幹線道路沿いの路線商業地域及びその背後の商業地域。需要者の中心は高
崎市及び周辺市町村の法人又は個人等である。商業地域においては高崎駅周辺商業地域や郊外型大型店舗等への顧客流
出が顕著であり、当該地域は旧箕郷町の中心商業地域であるが集客力及び不動産需要は弱含みである。また、高崎市中
心からの距離もあり、市場の中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

賃貸用と自用の店舗が混在する既成の商業地域であり、収益物件も期待できる地域である。郊外の幹線道路沿いの低層
店舗が中心の地域であるが空洞化が目立ち賃貸市場の成熟も低い地域のため収益価格は低位となった。自用物件として
の売買も見受けられるので、比準価格を重視するが、収益価格も十分に関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定
評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　高崎 5-19 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 33,000 円／㎡

[ 97.0]
100

100
[100.0]

100
[109.4]

[100.0]
100

29,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     29,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響で県内の不動産需要はやや
低迷気味である。高崎市は地価の上昇地点が
見受けられる一方、既存地域の衰退等の二極
化が進む。

旧箕郷町の中心商業地域であるが、郊外型大
型店舗等への顧客流失が継続し地価は依然と
して下落傾向にある。

個別的要因の変動は特に無い。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

高崎 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４０ -4059	高崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、中間画地		（都） (70,200)
b	２７１ -4093	高崎市		更地	（　）	ほぼ正方形	北6m市道、東4m、角地		（都） (80,200)
c	２４０ -4012	高崎市		建付地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		（都） (70,200)
d	２７２ -40050	高崎市		更地	（　）	不整形	南5m市道、中間画地		｢調区｣ (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 20,705	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	20,236	100 [ 66.0]	30,661	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	30,700
b	(　 ) 25,442	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	24,818	100 [ 74.5]	33,313		33,300
c	(　 ) 27,514	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	28,644	100 [ 93.1]	30,767		30,800
d	(　 ) 17,241	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 82.4]	20,777	100 [ 84.6]	24,559		24,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -32.0
a	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -24.0
b	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 29,900 円／㎡]

高崎 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,193,060	885,340	3,307,720	3,105,760	201,960	（　0.9714） 196,184	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	4,087,167 円　　　　（　 15,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高崎 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	147.60	ＬＳ2	267.30
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	80 ％	200 ％	200 ％	262 ㎡	14.5 m x 18.0 m	前面道路：県道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗はフロアー貸し、２階住宅部分はファミリータイプ平均約６０㎡、平面駐車場確保のため使用容積率が小さい。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	147.60	100.0	147.60	1,530	225,828	2.0	451,656
							1.0	225,828
2～ 2	居宅	119.70	100.0	119.70	1,205	144,239	1.0	144,239
							1.0	144,239
～

～

～

計		267.30	100.0	267.30		370,067		595,895
								370,067

⑨年額支払賃料	370,067 円　×　12ヶ月　＝　 4,440,804 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 267.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,440,804 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 368,587 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,072,217 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	595,895 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,464 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 370,067 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 115,379 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,193,060 円　　　　（　 16,004 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２４０（賃）　　　　-411	1,319 ( 1,318)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,361	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,240 円/㎡　月額支払賃料（　 1,205 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２７１（賃）　　　　-406	1,343 ( 1,343)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,119
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高崎 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	247,800 円	41,300,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	222,040 円	4,440,804　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 43,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 289,100 円	41,300,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	41,300 円	41,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	41,300 円	41,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 885,340 円　（　　　　　　 3,379 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9714

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	41,300,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 267.30 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0752	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0789 × 35 ％　＋ 0.0951 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,105,760 円（　　　　　 11,854 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,193,060 円
②総費用	885,340 円
③純収益　①－②	3,307,720 円
④建物等に帰属する純収益	3,105,760 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	201,960 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	196,184 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 749 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,087,167 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,600 円／㎡）