鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

高崎 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３６ -22013	高崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南11.5m県道、中間画地		近商 (80,200)
b	２６７ -217058	高崎市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東10m県道、中間画地		準工 (60,200)
c	２７２ -30126	高崎市		建付地	（　）	不整形	南東8m市道、北6m、角地		準工特別用途地区 (70,200)
d	２６７ -221004	高崎市		更地	（　）	不整形	北8m国道、西5m、東4m、三方路		準住居 (70,200)
e	２６７ -217019	高崎市		貸家建付地	（　）	不整形	北東23m県道、北4m、北西3m、三方路		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 60,352	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	59,930	100 [ 104.0]	57,625	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	57,600
b	(　 ) 45,836	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 72.0]	63,406	100 [ 114.4]	55,425		55,400
c	(　 ) 51,302	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 72.1]	71,154	100 [ 115.0]	61,873		61,900
d	(　 ) 45,486	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	44,757	100 [ 79.2]	56,511		56,500
e	(　 ) 47,370	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	45,162	100 [ 84.9]	53,194		53,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -28.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -27.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 56,500 円／㎡]

高崎 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,466,370	2,831,492	10,634,878	9,216,900	1,417,978	（　0.9741） 1,381,252	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	29,388,340 円　　　　（　 32,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高崎 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	347.80	Ｓ2	695.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	907 ㎡	21.6 m x 42.0 m	前面道路：県道　 13.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階とも部分貸しで、平均賃貸面積約１７０㎡程度を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	347.80	100.0	347.80	1,746	607,259	3.0	1,821,777
							1.0	607,259
2～ 2	事務所	347.80	100.0	347.80	1,571	546,394	2.0	1,092,788
							1.0	546,394
～

～

～

計		695.60	100.0	695.60		1,153,653		2,914,565
								1,153,653

⑨年額支払賃料	1,153,653 円　×　12ヶ月　＝　 13,843,836 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 695.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,843,836 円　　×　　 5.6 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 775,255 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,068,581 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,914,565 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 27,513 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,153,653 円　×　　 94.4 ％　　×　　　 0.3400　＝　 370,276 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,466,370 円　　　　（　 14,847 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２７０（賃）　　　　-2211	1,837 ( 1,785)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 94.5]	100 [100.0]	1,944	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,800 円/㎡　月額支払賃料（　 1,746 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２７２（賃）　　　　-40007	1,724 ( 1,591)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [ 90.0]	1,666
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高崎 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	399,000 円	133,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	692,192 円	13,843,836　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 377,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,097,200 円	133,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	133,000 円	133,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	133,000 円	133,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,831,492 円　（　　　　　　 3,122 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9741

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	133,000,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 695.60 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0693	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0689 × 35 ％　＋ 0.0945 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,216,900 円（　　　　　 10,162 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,466,370 円
②総費用	2,831,492 円
③純収益　①－②	10,634,878 円
④建物等に帰属する純収益	9,216,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,417,978 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,381,252 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,523 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,388,340 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
高崎 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

高崎 5-6

群馬県

群馬第２

氏名

不動産鑑定士　君島　准逸

TEL.

鑑定評価額

50,200,000 円

１㎡当たりの価格

55,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別	個別評価

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	高崎市倉賀野町字西上正六３２番１外 (高崎操車場跡地周辺７５街区１０)				②地積　(㎡)	907 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	1:2	事務所兼工場Ｓ2	店舗、事務所、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域	北東13.5m県道	水道、下水	倉賀野 2.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 500 ｍ、南 20 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

２階建程度の店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

土地区画整理区域内に位置す
る既成の路線商業地域

街

路

１３．５ｍ県道

交通

施設

倉賀野駅西方

2.2km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

県道沿線の路線商業地域であるが、区画整理事業による影響はあまり見られない。また、近隣周辺地域での取引
は殆どなく、新規出店に慎重姿勢が見られる中で、地価は横ばい傾向にあると予測する。

(3)最有効使用の判定

２階建程度の店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 56,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 35,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は高崎市の市街地及びその外延部に位置する沿道地域。主たる需要者は県内外に事業所等の所有を目的とし
た法人企業等である。当該地域は郊外型の事業所や店舗が立地する路線商業地域で、交通量は比較的多いが沿道の集客
力は低い。当該地域を含む周辺地域では土地区画整理事業が進捗中であるが、当該事業による直接的影響はほとんど見
られない。なお、当地域での取引は少なく、業種や規模も一様ではないため取引の中心となる価格帯は見い出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は遠方の取引事例を含むものの価格牽連性が認められる事例を採用し、地域要因の比較を行って求められた実
証的かつ客観的な価格である。収益価格は直接法を適用し賃貸建物を想定することにより求めたが、賃貸市場の成熟度
が低いため、比準価格に比較して低位に試算された。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比
較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　高崎 5-18 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 81,600 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[146.9]

[100.0]
100

55,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     55,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内最大の人口を有する中核都市であるが、
商業地は高崎駅周辺を除き商況が低迷してお
り、住宅地は生活利便性の高低により二極化
が進んでいる。

当地域周辺は土地区画整理事業が進捗中であ
るが、周辺の利用状況に変化は見られず、当
面は現状維持傾向で推移することが予測され
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +38.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

高崎 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３６ -22013	高崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南11.5m県道、中間画地		近商 (80,200)
b	２６７ -217019	高崎市		貸家建付地	（　）	不整形	北東23m県道、北4m、北西3m、三方路		１住居 (70,200)
c	２７１ -4007	高崎市		建付地	（　）	長方形	東8.8m市道、中間画地		近商 (72,200)
d	２６７ -217058	高崎市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東10m県道、中間画地		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 60,352	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	59,930	100 [ 105.1]	57,022	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	57,000
b	(　 ) 47,370	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	45,162	100 [ 80.1]	56,382		56,400
c	(　 ) 59,179	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	59,179	100 [ 104.8]	56,469		56,500
d	(　 ) 45,836	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 72.0]	63,406	100 [ 116.0]	54,660		54,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -24.5
b	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +11.5
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -28.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 56,500 円／㎡]

高崎 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,886,497	2,470,009	10,416,488	8,870,400	1,546,088	（　0.9741） 1,506,044	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	32,043,489 円　　　　（　 35,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高崎 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	347.80	Ｓ2	695.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	907 ㎡	21.6 m x 42.0 m	前面道路：県道　 13.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階の部分貸し、平均専有面積約１７０㎡、平面駐車場確保のため使用容積率が小さい。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	347.80	100.0	347.80	1,686	586,391	2.0	1,172,782
							1.0	586,391
2～ 2	事務所	347.80	100.0	347.80	1,484	516,135	2.0	1,032,270
							1.0	516,135
～

～

～

計		695.60	100.0	695.60		1,102,526		2,205,052
								1,102,526

⑨年額支払賃料	1,102,526 円　×　12ヶ月　＝　 13,230,312 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 695.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,230,312 円　　×　　 6.7 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 886,431 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,343,881 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,205,052 円　×　　 93.3 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,573 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,102,526 円　×　　 93.3 ％　　×　　　 0.5075　＝　 522,043 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,886,497 円　　　　（　 14,208 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２７２（賃）　　　　-40015	1,968 ( 1,968)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [125.0]	100 [ 95.0]	1,744	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,760 円/㎡　月額支払賃料（　 1,686 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２７０（賃）　　　　-2211	1,837 ( 1,785)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,934
c	２６８（賃）　　　　-401	1,568 ( 1,444)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,651

高崎 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	384,000 円	128,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	396,909 円	13,230,312　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 377,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,056,000 円	128,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	128,000 円	128,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	128,000 円	128,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,470,009 円　（　　　　　　 2,723 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9741

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	128,000,000 円	設計監理料率　 178,000 円／㎡　×　 695.60 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0693	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0689 × 35 ％　＋ 0.0945 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,870,400 円（　　　　　 9,780 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,886,497 円
②総費用	2,470,009 円
③純収益　①－②	10,416,488 円
④建物等に帰属する純収益	8,870,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,546,088 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,506,044 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,660 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,043,489 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,300 円／㎡）