鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

高崎 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５９ -221001	高崎市		更地	（　）	ほぼ整形	北28m県道、中間画地		商業地区計画等 (90,600)
b	２３６ -22007	高崎市		建付地	（　）	長方形	東20m県道、中間画地		商業 (90,400)
c	２７０ -21104	高崎市		建付地	（　）	長方形	東5.8m市道、西5.8m、二方路		商業地区計画等 (100,348)
d	２６８ -3101	高崎市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北28m県道、中間画地		商業 (100,600)
e	２３６ -22006	高崎市		建付地	（　）	長方形	南7.7m市道、中間画地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 332,986	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	342,840	100 [ 153.0]	224,078	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 97.0] 　　　　 100	217,000
b	(　 ) 141,256	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	141,821	100 [ 65.0]	218,186		212,000
c	(　 ) 163,878	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	160,665	100 [ 73.1]	219,788		213,000
d	(　 ) 398,425	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	402,409	100 [ 176.0]	228,641		222,000
e	(　 ) 164,594	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	164,265	100 [ 71.9]	228,463		222,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +51.5
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -21.5
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +72.5
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -22.0
e	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 212,000 円／㎡]

高崎 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	43,620,222	10,311,617	33,308,605	30,140,000	3,168,605	（　0.9497） 3,009,224	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	65,417,913 円　　　　（　 123,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高崎 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	380.00	Ｓ5	1,900.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	600 ％	600 ％	530 ㎡	14.0 m x 31.5 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積約１４８㎡、各階部分貸し、使用容積率は標準的。

⑦有効率　 78.0 ％
の理由

共有部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	380.00	70.0	266.00	2,987	794,542	5.0	3,972,710
							0.0	0
2～ 2	事務所	380.00	80.0	304.00	2,738	832,352	4.0	3,329,408
							0.0	0
3～ 5	事務所	380.00	80.0	304.00	2,489	756,656	3.0	2,269,968
							0.0	0
～

～

計		1,900.00	78.0	1,482.00		3,896,862		14,112,022
								0

⑨年額支払賃料	3,896,862 円　×　12ヶ月　＝　 46,762,344 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,482.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	46,762,344 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,273,364 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	43,488,980 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	14,112,022 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 131,242 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	43,620,222 円　　　　（　 82,302 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３６（賃）　　　　-2203	3,104 ( 2,930)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [105.0]	100 [120.0]	2,540	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,495 円/㎡　月額支払賃料（　 2,489 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２７０（賃）　　　　-2208	2,834 ( 2,493)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [108.0]	100 [120.0]	2,430
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高崎 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,640,000 円	440,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,338,117 円	46,762,344　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 823,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,630,000 円	440,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	440,000 円	440,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	440,000 円	440,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,311,617 円　（　　　　　　 19,456 円／㎡）　　（経費率　　 23.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	440,000,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 1,900.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0685	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 35 ％　＋ 0.0939 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	30,140,000 円（　　　　　 56,868 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	43,620,222 円
②総費用	10,311,617 円
③純収益　①－②	33,308,605 円
④建物等に帰属する純収益	30,140,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,168,605 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,009,224 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,678 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 65,417,913 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 123,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
高崎 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

高崎 5-2

群馬県

群馬第２

氏名

不動産鑑定士　星　憲洋

TEL.

鑑定評価額

110,000,000 円

１㎡当たりの価格

208,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	165,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	高崎市連雀町８５番１外				②地積　(㎡)	530 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）地区計画等 (100,600)
	不整形 1:2	銀行ＲＣ4	中低層の店舗、銀行等が建ち並ぶ既成商業地域	東20m県道	水道、ガス、下水	高崎 820m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 0 ｍ、南 40 ｍ、北 140 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 450 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

高崎市中心部の既成商業地域

街

路

２０ｍ県道

交通

施設

高崎駅北西方

820m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

熟成度の高い既成商業地域で、商構造に大きな変動はないと見られる。取引需要は比較的多いため、地価は安定
化傾向が続くと予測されるが、新型コロナの影響により今後の動向は不透明である。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 218,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 137,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は高崎駅周辺の商業地域である。想定される需要者は地元事業者を中心に、県外からの支店、営業所等の設
置を目的とする大手企業等が見込まれ、昨今はマンション用地としての需要も見られている。駅からはやや遠隔にあり
新型コロナからの市場回復は遅く、銀行の移転、テナント撤退等もあるが、周辺のマンション建設の影響もあり需要は
比較的安定傾向にある。市場の中心的価格帯は取引目的、規模等が多様化しており、把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は収益性を重視する商業地域ではあるものの、新型コロナの回復の遅れによる賃貸市場の低下等を背景に収益
価格は低く試算された。一方で自己利用目的で実際の市場で取引された価格から導き出された比準価格は、実勢を反映
した実証的且つ客観的な価格である。従って、多数の取引事例から求められた信頼性の高い比準価格を標準とし、収益
価格を比較考量して上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    207,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　高崎 5-4                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    208,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

北関東の高速交通網の拠点都市であり県内随
一の商業都市である。高崎駅周辺等では開発
が進み発展が見られるが郊外はやや低迷が続
く。

新型コロナからの回復が遅く、商況は停滞傾
向であるが、周辺ではマンション建設も決定
する等流動的な状況が続いている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.5 ％

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

高崎 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２７０ -21104	高崎市		建付地	（　）	長方形	東5.8m市道、西5.8m、二方路		商業地区計画等 (100,348)
b	２５９ -221006	高崎市		更地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		商業駐車付置義務地区計画等 (90,360)
c	２３６ -22006	高崎市		建付地	（　）	長方形	南7.7m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	２３６ -22007	高崎市		建付地	（　）	長方形	東20m県道、中間画地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 163,878	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	160,665	100 [ 71.7]	224,079	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 97.0] 　　　　 100	217,000
b	(　 ) 186,370	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	186,370	100 [ 79.8]	233,546		227,000
c	(　 ) 164,594	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	164,265	100 [ 71.0]	231,359		224,000
d	(　 ) 141,256	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	141,821	100 [ 68.0]	208,560		202,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -23.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -16.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -23.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -32.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 218,000 円／㎡]

高崎 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	44,304,628	9,951,281	34,353,347	30,825,000	3,528,347	（　0.9497） 3,350,871	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	72,845,022 円　　　　（　 137,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高崎 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	380.00	Ｓ5	1,900.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	600 ％	600 ％	530 ㎡	14.0 m x 31.5 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階部分貸し（平均賃貸面積１階：約１３０㎡、２～３階：約１５０㎡）。使用容積率は標準的。

⑦有効率　 78.0 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	380.00	70.0	266.00	3,077	818,482	5.0	4,092,410
							1.0	818,482
2～ 2	事務所	380.00	80.0	304.00	2,604	791,616	3.0	2,374,848
							1.0	791,616
3～ 5	事務所	380.00	80.0	304.00	2,367	719,568	3.0	2,158,704
							1.0	719,568
～

～

計		1,900.00	78.0	1,482.00		3,768,802		12,943,370
								3,768,802

⑨年額支払賃料	3,768,802 円　×　12ヶ月　＝　 45,225,624 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,482.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	45,225,624 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,261,281 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	42,964,343 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,943,370 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 122,962 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,768,802 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,217,323 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	44,304,628 円　　　　（　 83,594 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２６７（賃）　　　　-4008	3,104 ( 2,930)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [102.0]	100 [133.0]	2,383	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,440 円/㎡　月額支払賃料（　 2,367 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２６７（賃）　　　　-4009	2,764 ( 2,684)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 96.0]	100 [123.0]	2,490
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高崎 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,250,000 円	450,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,261,281 円	45,225,624　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 827,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,712,500 円	450,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	450,000 円	450,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	450,000 円	450,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,951,281 円　（　　　　　　 18,776 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	450,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 1,900.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0685	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 35 ％　＋ 0.0939 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	30,825,000 円（　　　　　 58,160 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	44,304,628 円
②総費用	9,951,281 円
③純収益　①－②	34,353,347 円
④建物等に帰属する純収益	30,825,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,528,347 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,350,871 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,322 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 72,845,022 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 137,000 円／㎡）