鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

高崎 -43　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３６ -21057	高崎市		更地	（　）	ほぼ長方形	西14m区画街路、南12m、角地		商業 (100,600)
b	２３６ -21059	高崎市		建付地	（　）	長方形	南20m県道、東4m、北2.5m、三方路		商業 (100,600)
c	２７３ -22009	高崎市		貸家建付地	（　）	不整形	南5m市道、東2m、二方路		２住居 (60,200)
d	２６７ -221051	高崎市		更地	（　）	ほぼ長方形	南4m市道、西3.5m、角地		１住居 (60,160)
e	２７１ -4029	高崎市		更地	（　）	長方形	南6.4m市道、中間画地		準工特別用途地区 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 301,726	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	302,588	100 [ 199.8]	151,445	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	156,000
b	(　 ) 275,492	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.8]	273,306	100 [ 186.2]	146,781		151,000
c	(　 ) 90,748	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.9]	87,607	100 [ 62.1]	141,074		145,000
d	(　 ) 101,028	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	94,614	100 [ 59.3]	159,551		164,000
e	(　 ) 84,222	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	80,051	100 [ 51.4]	155,741		160,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　+108.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +90.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +0.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -29.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +6.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -40.0
e	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 155,000 円／㎡]

高崎 -43　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,767,561,574	1,566,805,523	13	411,000	5,276.00	250,000	6,369.85
⑧開発法による価格	200,756,051 円　　　　（　 152,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高崎 -43　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,319 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,319.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
700.82 ㎡	6,369.85 ㎡	5,276.00 ㎡	1,093.85 ㎡	5,276.00 ㎡	ＳＲＣ・14F ( 67 戸) 79㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 53.1 ％）	（ 482.9 ％）	（ 400.0 ％）	（ 82.9 ％）	（ 82.83 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	間口奥行	40.5 ｍ 29.5 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		22.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

411,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 411,000 円／㎡　　×　　 5,276.00 ㎡　　＝　　　　 2,168,436,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 2,168,436,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 250,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 257,500 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 257,500 円／㎡　　×　　　 6,369.85 ㎡　　＝　　　　 1,640,236,375 円
	⑤a開発負担金	10,000,000 円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,168,436,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 216,843,600 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,867,079,975 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	6 ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	16 ヶ月	販売管理費(2期目)	16 ヶ月
建築工事(2期目)	14 ヶ月	販売収入(2期目)	20 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	20 ヶ月	販売収入(3期目)	22 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	173,474,880 円	( 8 ％)	×　　0.8496	（ 16 ヶ月）	＝　　 147,384,258 円
	販売総額(2期)	1,561,273,920 円	( 72 ％)	×　　0.8157	（ 20 ヶ月）	＝　　 1,273,531,137 円
	販売総額(3期)	433,687,200 円	( 20 ％)	×　　0.7993	（ 22 ヶ月）	＝　　 346,646,179 円
収入合計		－	－	－	－	1,767,561,574 円
支出	建築工事費(1期)	164,023,638 円	( 10 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 151,196,990 円
	建築工事費(2期)	164,023,638 円	( 10 ％)	×　　0.8671	（ 14 ヶ月）	＝　　 142,224,897 円
	建築工事費(3期)	1,312,189,100 円	( 80 ％)	×　　0.8157	（ 20 ヶ月）	＝　　 1,070,352,649 円
	開発負担金	10,000,000 円	( 100 ％)	×　　0.9407	（ 6 ヶ月）	＝　　 9,407,000 円
	販売管理費(1期)	130,106,160 円	( 60 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 119,931,858 円
	販売管理費(2期)	86,737,440 円	( 40 ％)	×　　0.8496	（ 16 ヶ月）	＝　　 73,692,129 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,566,805,523 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,767,561,574 円　　－　　　　　　 1,566,805,523 円　　＝　　　　　 200,756,051 円 152,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
高崎 -43　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

高崎 -43

群馬県

群馬第２

氏名

不動産鑑定士　岡田　忠彰

TEL.

鑑定評価額

204,000,000 円

１㎡当たりの価格

155,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	115,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	高崎市真町８番外 (高崎駅周辺（西口）２１街区８外)				②地積　(㎡)	1,319 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (100,400)
	1.5:1	共同住宅ＳＲＣ14	中高層マンションが多く見られる住宅地域	東22m市道、三方路	水道、ガス、下水	高崎 680m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 0 ｍ、南 70 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

中高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 1,200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

高崎駅（西口）土地区画整理
事業が進行中の地域

街

路

基準方位北２２．０
ｍ市道

交通

施設

高崎駅北西方

680m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

高崎駅徒歩圏内の中高層マンション適地とした地域である。現在建設中のマンションも散見され、駅周辺では需
要は旺盛とみられ、新型コロナウイルス感染症の影響がある中、当面は地価上昇傾向にて推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0
三方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 158,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 155,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は高崎駅徒歩圏を中心に、周辺部の既に分譲マンションが供給されており、マンション需要の見込める地域
内である。土地の需要者の中心は首都圏を拠点とするデベロッパーである。高崎駅徒歩圏の中心市街地あるいは、周辺
部にあっても、道路付けが良く、まとまった規模の土地は需要がある反面、土地の供給は少ない。マンション用地は、
個別性が強く、取引の中心となる価格帯は見いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

標準地は最有効使用が分譲マンション用地と判断されるので、開発法を適用し、賃貸を想定した収益還元法は適用しな
い。需要者の中心はデベロッパーであるため、開発法による価格は実証的で説得力を有する。一方、比準価格は規模大
の事例を中心とした実勢を反映した価格だが、規模や地域的な希少性の影響等による個別性が強い。よって、事業採算
性を反映し、現実的な開発法による価格を重視し、比準価格を参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    150,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口３７万人を擁する県内最大都市。ＪＲ高
崎駅西口や東口徒歩圏に、建築中の分譲マン
ションが複数あり、これからも供給が幾つか
計画されている。

高崎駅から徒歩圏の中高層マンションが建ち
並ぶ地域であり、生活利便性に優れる。マン
ション用地の需要は高く、地価は強含みであ
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

高崎 -43　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４０ -4041	高崎市		更地	（　）	長方形	東25.5m市道、中間画地		準工 (60,200)
b	２７０ -21104	高崎市		建付地	（　）	長方形	東5.8m市道、西5.8m、二方路		商業地区計画等 (100,348)
c	２４０ -4039	高崎市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東8.5m市道、東5.5m、北4.6m、三方路		１住居 (70,200)
d	２５９ -221001	高崎市		更地	（　）	ほぼ整形	北28m県道、中間画地		商業地区計画等駐車付置義務 (90,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 90,900	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	91,445	100 [ 60.0]	152,408	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	157,000
b	(　 ) 163,878	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	160,665	100 [ 70.3]	228,542		235,000
c	(　 ) 61,161	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 80.0]	100 [ 86.6]	88,457	100 [ 60.1]	147,183		152,000
d	(　 ) 332,986	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	345,898	100 [ 199.0]	173,818		179,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -32.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -26.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -29.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -13.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +97.0
d	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 158,000 円／㎡]

高崎 -43　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用が分譲マンション用地と判断されるので、開発法を適用し、賃貸を想定した収益還元法は適用しない。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,805,902,266	1,601,437,042	13	423,500	5,276.00	258,000	6,369.85
⑧開発法による価格	204,465,224 円　　　　（　 155,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高崎 -43　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,319 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,319.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
700.82 ㎡	6,369.85 ㎡	5,276.00 ㎡	1,093.85 ㎡	5,276.00 ㎡	ＳＲＣ・14F ( 67 戸) 79㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 53.1 ％）	（ 482.9 ％）	（ 400.0 ％）	（ 82.9 ％）	（ 82.83 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	間口奥行	40.5 ｍ 29.5 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		22.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

423,500 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 423,500 円／㎡　　×　　 5,276.00 ㎡　　＝　　　　 2,234,386,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 2,234,386,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 258,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 265,740 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 265,740 円／㎡　　×　　　 6,369.85 ㎡　　＝　　　　 1,692,723,939 円
	⑤a開発負担金	10,000,000 円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱等より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,234,386,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 223,438,600 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,926,162,539 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	9 ヶ月	開発負担金	7 ヶ月	販売管理費(1期目)	9 ヶ月
建築工事(1期目)	9 ヶ月	販売収入(1期目)	15 ヶ月	販売管理費(2期目)	15 ヶ月
建築工事(2期目)	15 ヶ月	販売収入(2期目)	21 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	21 ヶ月	販売収入(3期目)	23 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	178,750,880 円	( 8 ％)	×　　0.8583	（ 15 ヶ月）	＝　　 153,421,880 円
	販売総額(2期)	1,608,757,920 円	( 72 ％)	×　　0.8074	（ 21 ヶ月）	＝　　 1,298,911,145 円
	販売総額(3期)	446,877,200 円	( 20 ％)	×　　0.7912	（ 23 ヶ月）	＝　　 353,569,241 円
収入合計		－	－	－	－	1,805,902,266 円
支出	建築工事費(1期)	169,272,394 円	( 10 ％)	×　　0.9124	（ 9 ヶ月）	＝　　 154,444,132 円
	建築工事費(2期)	169,272,394 円	( 10 ％)	×　　0.8583	（ 15 ヶ月）	＝　　 145,286,496 円
	建築工事費(3期)	1,354,179,151 円	( 80 ％)	×　　0.8074	（ 21 ヶ月）	＝　　 1,093,364,247 円
	開発負担金	10,000,000 円	( 100 ％)	×　　0.9312	（ 7 ヶ月）	＝　　 9,312,000 円
	販売管理費(1期)	134,063,160 円	( 60 ％)	×　　0.9124	（ 9 ヶ月）	＝　　 122,319,227 円
	販売管理費(2期)	89,375,440 円	( 40 ％)	×　　0.8583	（ 15 ヶ月）	＝　　 76,710,940 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,601,437,042 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,805,902,266 円　　－　　　　　　 1,601,437,042 円　　＝　　　　　 204,465,224 円 155,000 円／㎡