別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 高崎 -42　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高崎 -42 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　玄   TEL.

鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 62,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高崎市並榎町１８４番７ ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,184) 台形 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか共同 住宅等も見られる住 宅地域 東4.6m市道 水道、ガス、下水 北高崎 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   220 ｍ、南   250 ｍ、北   190 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 街路の配置など、道路事情に 難点が見られる既成住宅地域 街 路 基準方位　北　４． ６ｍ市道 交通 施設 北高崎駅南西方 1.3km 法令 規制 １中専 (60,184) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が多い住宅地域であるが、近年は空家も見られるなど地域にやや変化が生じている。新型コロナによる 影響は見られるが、需要は底堅く、地価は横ばいにて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高崎市街地の住宅地域である。需要者は高崎市に在住または在勤する自己住居を目的とする個人が中心で ある。当地域は小中学校への接近性が良好である反面、街路条件に難点が認められるため、区画整然とした住宅地域に 比べ相対的に市場競争力が弱く、取引動向はやや低調である。市場の中心となる価格帯は、土地は１７０㎡程度で１， １００万円前後、新築の戸建住宅で３，０００万円前後であるが、ハウスメーカーの高額物件も散見される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は共同住宅も見られるが、対象標準地は画地規模が小さく、収益物件である共同住宅を想定することが経済合理 性に乏しいと判断されるため、収益価格は求め得なかった。比準価格は市場性に着目し、類似地域において実際に取引 された価格から求められており、実証的で客観性を有する価格である。よって、規範性が高い比準価格を採用し、さら にコロナ禍における経済情勢並びに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高崎 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     73,300 円／㎡ [100.4] 100 100 [103.0] 100 [118.3] [103.0] 100 62,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の景気は、人口減少、高齢化等により一 部の区画整理地、中心部を除いては地価は下 落傾向が続いている。 市街地の住宅地で、需要は底堅く、地域要因 に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％