別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 高崎 -41　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高崎 -41 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　石田　寛   TEL.

鑑定評価額 6,610,000 円  １㎡当たりの価格 29,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高崎市乗附町字五百山１５０７番１ ②地積 　(㎡) 227   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い丘陵地の住宅地域 北西6.5m市道 水道、下水 高崎 4.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   280 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 丘陵地に造成された勾配のあ る住宅団地 街 路 基準方位北　　　６ ．５ｍ市道 交通 施設 高崎駅西方 4.2km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 住宅団地として熟成しており、特段の変動要因は見られないことから利用の現況は現状維持傾向にて推移すると 見込まれる。丘陵地に対する人気は低迷しており、地価は下落傾向にて推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高崎市郊外の住宅地域である。主たる需要者は高崎市内の居住者で自己所有を目的とした勤労者世帯が中 心となっている。郊外の丘陵地勢の不動産市場は新規参入者が乏しいため限定的な取引に留まっている。当該地域は区 画整然とした住宅団地で市街地を見下ろす景観は良好であるが急勾配のため人気は低迷している。市場の中心価格帯に ついて、土地の規模２００㎡前後で５００～７００万円程度、新築住宅で２，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は住宅団地であり自用の戸建住宅が多く、賃貸を想定することが困難なため収益還元法は適用出来なかった。 一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する規範性の高い事例から試算されており説得力を有する。よって、代 表標準地との検討を踏まえ、現実の市場で取引された価格を基礎とした比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高崎 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,500 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [102.0] 100 [111.7] [101.0] 100 29,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内随一の商業都市で県下第１位の人口を有 する。新幹線、高速道路の分岐点になってお り、交通拠点都市としての重要性は高い。 郊外における丘陵住宅団地の市場競争は低下 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　 -10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％